나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64790 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1102-8 포란채 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양설문TG" 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택, 소규모공장, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2018.06.27.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역(전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2024년3월11일 접수제28839호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 김인성의 승계인 주택도시보증공사가 2026.2.3.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64790 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1102-8 포란채 에이동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

구분건물 감정평가요항표에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호임.

사용승인일은 2018년 6월 27일임.

건물면적(전용면적)은 61.63㎡ (약 18.6평)임.

집합건물 총괄표제부 JSON 분석 결과, 본 건물(포란채)은 총 16세대로 구성되어 있음.

1.3. 토지 정보

토지면적(토지 지분)은 73.40㎡ (약 22.2평)임.

토지 제시외면적은 0.00㎡임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "북고양설문TG" 남서측 근거리에 위치함.

주위는 공동주택, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 25일 접수된 갑4 압류(고양시)임.

모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로, 경매 완료 시 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권보존, 소유권이전 등기들이 확인되며, 말소기준권리인 압류 등기 및 강제경매 개시 결정 등기가 있음.

을6 주택임차권(채권자: 김인성, 금액: 235,000,000원) 등기가 확인되나, 이는 말소 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김인성

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 3일

확정일자: 2022년 2월 14일

배당신고일자: 2024년 3월 11일

비고: 대항력 없음. 주택임차권등기 2024년 3월 11일 접수 (을6).

3.4. 인수되는 권리 (인수 보증금)

임차인 김인성은 전입일자(2022.03.03) 대비 말소기준권리(2025.06.25)보다 선순위가 아니며, 대항력이 없음.

따라서 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임.

주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였음.

4. 상권 분석

주위 환경이 공동주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 상업 지역이나 주거 밀집 지역과는 다소 차이가 있음.

생활 편의시설보다는 주변의 개발 가능성이나 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요함.

5. 생활 정보

5.1. 건물 설비

건물에는 기본적인 급·배수 설비, 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

본건 주변의 지도 정보 확인 결과, 농경지 및 공장 지대가 인접해 있으나, 직선거리 약 2km 이내에 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 편의시설이 위치하고 있음.

주변에 대규모 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았으나, 소규모 공장 지대의 업종에 따라 환경적 영향은 다소 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

임차인 김인성은 대항력이 없으나, 보증금이 235,000,000원으로 감정가 228,000,000원보다 높음. 이로 인해 임차인이 배당을 받지 못하는 금액이 발생할 수 있으나, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 매수인에게 직접적인 보증금 반환 책임은 발생하지 않을 것으로 판단됨.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

주위 환경이 공동주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 다소 떨어질 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 권리 관계는 명확히 정리될 예정임.

임차인의 대항력 부재와 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 권리 부담은 없는 상태임.

다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮은 점, 그리고 주위 환경의 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

향후 주변 개발 계획이나 도로망 확충 시 가치 상승 잠재력 보유.

대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 없음.

감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성된 경우, 적정가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(2018년식, 1층, 50.23㎡)의 인근 다세대주택이 2026년 5월 27일 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(61.63㎡)의 시장 가치는 약 170,000,000원 수준으로 추정됨.

감정가 228,000,000원과 비교했을 때, 시장가치 대비 높은 감정가로 판단됨.

따라서, 주변 시세와 본건의 실질적인 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

인수 보증금 0원을 기준으로, 150,000,000원을 합리적인 입찰가 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.