나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64797 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 589-13 인정파크뷰 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 공동주택(다세대) 건 내 제2층 제202호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-02-28), 지구단위계획구역(원당2구역) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(원당2구역)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(원당재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64797 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 589-13 인정파크뷰 104동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

면적

토지면적: 33.15㎡ (약 10.03평)

건물면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축 정보

건축년도: 2002년

건물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

총 층수: 5층

전용면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

대지권 면적: 33.15㎡ (약 10.03평)

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 주교동, 고양시청 북측 인근에 위치함.

주위 환경: 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (안양원예농업협동조합, 2003-05-15 접수)

소멸 예정 권리:

을1, 을2, 을3 근저당권 (총 채권액 117,000,000원)

갑5 임의경매 개시 결정

인수되는 권리: 없음

임차인 현황

임차인: 허

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-03-28

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 개발 현황: 본건은 재정비촉진지구(원당2구역) 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 환경 개선에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

주변 거래 사례 (2026년 6월-7월 기준)

인정파크뷰 102동 (전용면적 75.22㎡, 건축년도 2002년): 237,900,000원

미도3차 (전용면적 48.6㎡, 건축년도 1985년): 165,000,000원

그린힐타운 (전용면적 50.43㎡, 건축년도 2008년): 170,000,000원

시세 분석

본건(인정파크뷰 104동, 전용면적 58.98㎡)은 동일 단지 내 102동(전용면적 75.22㎡, 237,900,000원)과 건축 연도가 같아 비교 대상으로 적합함.

유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 산정한 평당 시세는 약 10,460,000원 수준임.

이를 본건 면적(약 17.84평)에 적용할 경우, 시가총액은 약 186,600,000원으로 추정됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: 고양시청, 근린생활시설, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이함.

주변 교육시설: (관련 정보는 별도 확인 필요)

주변 교통: 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

재정비촉진지구 및 지구단위계획구역: 해당 지역의 개발 계획에 따라 향후 건축 규제 또는 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 함. 이는 장기적인 관점에서 가치 상승 요인이 될 수도, 혹은 개발 방향에 따라 영향을 미칠 수도 있음.

토지거래허가구역: 특정 용도(외국인 등 대상)로 토지를 사용할 경우 관련 허가가 필요할 수 있음.

건축물 노후도: 2002년 준공된 건물로 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

임대 현황 미상: 임대 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없고 보증금이 0원이므로 실제 명도 문제는 크지 않을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 매우 깨끗하며, 고양시청 인근에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수한 다세대주택임.

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있음.

감정가가 최근 실거래가와 비교하여 합리적인 수준으로 판단되나, 면적 및 층수 차이 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 낙찰 후 권리 인수 문제가 없어 안전하게 소유권을 확보할 수 있음.

미래 가치 상승 기대: 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 개발 효과 기대.

실거주 만족도: 도심 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있음.

9. 예상 입찰가

시세 기반 추정가: 약 186,600,000원

감정가: 216,000,000원

제반 비용(취득세, 법무비 등), 수리비, 그리고 현재 시장 상황과 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.