나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64837 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '파주대원초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활 시설, 물류센터, 농경지 등이 혼재하는 지방도주변공동(다세대)주택지대로 제반 주위환경은 보통 시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 드라이비트 마감, 일부 석재붙임 마감, 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호

이용상태

본건은 주상복합건물로 1층은 근린생활시설, 2층~4층은 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 2층 201호 다세대주택은 방(3), 욕실(2), 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 주상복합건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제1호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계 등 미상입니다. *본건 건물에는 통칭 '102'로 표시되어 있습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 박상빈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64837 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-1 삼성타운 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 삼성타운

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

* 건물면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 4층 (본건 2층)

* 대지권: 69.30㎡ (약 20.96평) (해당 호실 지분)

* 전유부분 건물면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

* 건축물대장상 용도: 공동주택, 제1종근린생활시설 (본건 2층은 다세대주택으로 이용 중)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '파주대원초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활 시설, 물류센터, 농경지 등이 혼재된 지방도변 공동(다세대)주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 북측 및 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑7) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함에 따라, 임차보증금 184,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 19일

* 확정일자: 2020년 6월 1일

* 대항력: 없음 (확약서 내용 및 등기부상 '없음' 표기 근거)

* 비고: 임차권등기(을3)는 말소 대상입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2018-06-29)

* 소유권이전 (갑2, 2020-06-23)

* 압류 (갑3, 2021-03-15, 남인천세무서장) - 말소

* 압류 (갑4, 2022-06-27, 안산세무서장) - 말소

* 압류 (갑5, 2023-12-13, 동안산세무서장) - 말소

* 압류 (갑6, 2024-05-22, 파주시) - 말소

* 강제경매 (갑7, 2025-11-21, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을3, 2024-07-01, 박상빈) - 말소 예정

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 지방도변의 공동주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 소규모 공장, 물류센터, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 1층에 근린생활시설이 위치하고 있어 지역 내 기본적인 상업 시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 파주대원초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 주거 지역이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주택가와 함께 소규모 공장, 물류센터, 농경지가 혼재되어 있어 일부 소음이나 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합 용도 지역: 주거 지역과 함께 공장, 물류센터 등이 혼재되어 있어, 이로 인한 소음, 먼지, 교통 체증 등의 주거 환경 저해 요인이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있어 향후 부동산 거래 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: '대항력 없음'으로 명시되어 있고 HUG의 확약서로 인수 보증금 부담이 없으나, 법적 절차 진행 중 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 파주시 조리읍 대원리 소재의 다세대주택으로, 감정가 2억원에 경매 진행 중입니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 임차보증금 184,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 주거, 공업, 농업 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 감정가 2억원 대비 최근 주변 시세가 3억원 초반으로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 루체하우스 (2023년 건축, 63.8㎡): 330,000,000원 (2026년 5월 30일)

* 루체하우스 (2023년 건축, 69.75㎡): 360,000,000원 (2026년 5월 15일)

* 동문모닝빌 (2003년 건축, 59.31㎡): 100,000,000원 (2026년 5월 28일)

* 본건 정보:

* 건축년도: 2018년 (삼성타운)

* 전용면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

* 시세 분석:

* 신축(루체하우스)의 경우, 해당 면적(약 19.3평~21.1평)이 3.3억원 ~ 3.6억원에 거래되고 있으며, 이는 평당 약 1700만원 수준입니다.

* 본건은 2018년 건축으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 18.47평입니다.

* 신축 시세를 기준으로 본건의 적정 시가는 평당 1600만원 ~ 1700만원으로 추정할 수 있습니다.

* 18.47평 * 1600만원 = 295,520,000원

* 18.47평 * 1700만원 = 313,990,000원

* 따라서 본 건의 현재 적정 시가는 약 3억원 초반대로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 시세: 약 310,000,000원 ~ 314,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 감정가와 시세 간의 큰 차이, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 상승한 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

* 시세의 85% ~ 90% 수준으로 낙찰가율을 예상해 보면, 263,500,000원 ~ 282,600,000원 정도를 예상할 수 있습니다.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.