나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64833 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다, (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~ 3 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25,8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최준용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 26.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 공부상 '에이동'으로 기재되어 있으나, 현황 건물 외부 '107동'으로 표시됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64833 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 78.08㎡ (약 23.62평)

건물면적: 69.97㎡ (약 21.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물대장상 정보:

건물명: 삼성타운

동/호수: 에이동 402호 (현황 외부 107동으로 표시됨)

준공일: 2018년 5월 17일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 소재한 "파주대원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 시설:

* 교육시설: 파주대원초등학교가 북서측 인근에 자리 잡고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 도로망: 본건 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 도로망과 연결됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도상으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 전방지역 25km 제한보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021.03.15.)

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기된 권리나 임차권은 없습니다.

주요 권리 관계:

* 소유권: 소유권보존, 소유권이전 등기를 거쳐 현재 소유자에게 이전되었을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자 2025-04-04, 확정일자 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 최 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자 2020-07-13, 확정일자 2020-06-26. HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력이 포기된 상태입니다.

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 인해 말소될 예정임을 의미합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 경기도 파주시 조리읍 대원리 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 공존하는 주거 중심 지역입니다.

주변 개발 현황: 인근에 신축 다세대주택 단지가 건설되는 등 지역의 주거 환경이 지속적으로 개선되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의성:

* 교통: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 차량 접근성은 양호합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 문화/여가: 대규모 상업 시설이나 문화 시설 이용을 위해서는 별도의 이동이 필요할 수 있습니다.

교육 환경: 파주대원초등학교가 인근에 위치하여 학령기 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 표시 오류: 건축물대장상 동 명칭은 '에이동'이나, 실제 건물 외부에는 '107동'으로 표시되어 있어 확인이 필요합니다. (감정평가서 참조)

군사보호구역: 본건은 군사보호구역(전방지역 25km)에 포함되어 있어, 지역 개발이나 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰자의 국적이나 주택 유형 등에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있으니, 입찰 시점에 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치한 다세대주택으로, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. HUG 보증 관련 임차권의 대항력이 포기됨에 따라 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 건물 표시 오류, 군사보호구역, 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크 요인이 존재하나, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 최근 시장 거래 동향을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 본건의 감정가는 233,000,000원이지만, 인근 지역의 유사 면적, 신축 건물(2023년 준공)이 2026년 5월 360,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(2017-2018년 준공)은 연식이 다소 있으나, 면적 및 층수가 유사하여 시세 대비 상당한 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

권리관계 명확화: HUG가 대항력을 포기함에 따라 낙찰 후 추가적인 임차 관련 부담이 발생하지 않습니다.

주거 선호 입지: 초등학교 인근에 위치한 다세대 주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건의 건물 면적(69.97㎡)과 유사한 '루체하우스'(2023년 준공, 69.75㎡, 4층)가 2026년 5월 15일에 360,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 2017-2018년에 준공되어 '루체하우스'(2023년 준공)보다 약 5~6년 연식이 있지만, 면적과 층수가 유사하여 주요 시세 판단 근거로 활용됩니다.

* 이를 감안할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가:

* 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가(233,000,000원)보다 높은 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 위 시세 분석 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 다만, 실제 현장 조사를 통해 건물의 내부 상태, 관리 상태 등을 면밀히 재확인하고, 입찰 당일 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.