나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13387 [1] 서울특별시 구로구 오류동 76-2 해츠빌 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재"오류동역" 서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,다세대주택,아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 지하철(1호선 오류동역)역이 소재하는 바 제반 교통상황 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하2층/지상13층 건물 내 제11층 제1102호로서 외벽;석재붙임 마감 창호;샛쉬 창호 입니다.

이용상태

오피스텔(별첨 "내부구조도 " 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

도시가스설비,승강기설비,기계식 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,옥내소화전설비,난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 인접도로 와 등고 평탄시 되는 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 서측 및 북동측으로 폭 약5~6m 정도의 포장도로와 각각으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1; 도시지역,일반상업지역(2003-09-02),도로(접함),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등, 용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25) 기호2; 도시지역,일반상업지역(2003-09-02),도로(접함),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(대상;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등, 용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 오류동 76-2 해츠빌 제11층 제1102호에 소재한 오피스텔 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13387 (1)이며, 감정가는 253,000,000원입니다.

토지 면적은 7.29㎡ (약 2.21평)이며, 건물 면적은 39.63㎡ (약 12.00평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 1호선 오류동역 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지적도상 서측 및 북동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건은 오피스텔로 용도에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역에도 해당될 수 있습니다 (2025.08.26~2026.08.25).

3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕으로, 지하 2층, 지상 13층 규모입니다.

본건은 해당 건물 내 제11층 제1102호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샛시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비로는 도시가스 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔-40호) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있습니다.

4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을3, 접수일자 2024-05-23)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (갑1)

- 공유자전원지분전부이전 (갑2, 유인덕)

- 주택임차권 (을3, 문진영, 240,000,000원, 말소 대상)

- 강제경매 (갑3, 주택도시보증공사, 240,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

- 임차인 E

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-19

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인 T

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-17

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인 주택도시보증공사(문 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-16

확정일자: 2022-04-13

배당신고일자: 2024-05-23

대항력: 없음

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 오류동역 일대는 지하철역을 중심으로 상업 및 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 오류시장, 홈플러스 등 편의시설이 있으며, 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

부동산 강제경매 개시 결정 관련 자료 및 주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 반경 1km 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 지구 단위 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

오류동역을 중심으로 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 쇼핑 및 편의시설: 오류시장, 홈플러스, CGV 오류, 은행, 병원 등이 인근에 위치합니다.

* 교육: 오류초등학교, 오류중학교, 동신중학교, 경기공업고등학교 등 다수의 학교가 인근에 있습니다.

* 공원 및 녹지: 푸른수목원, 샘물공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항입니다. 전입일자(사업일자)가 2025년으로 미래 시점인 점도 의아하며, 이는 임대차 계약의 실체 및 효력에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

다만, 특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이러한 조건이 명확히 이행된다면 임차인 관련 리스크는 해소될 수 있습니다. 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년까지 이어지므로, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 검토해야 할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 오류동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

감정가는 253,000,000원이며, 건물의 관리 상태 및 내부 시설은 양호한 것으로 평가됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 0원, 그리고 미래 시점의 전입일자 등은 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인으로 철저한 검토가 필요합니다. 특별매각조건 이행 여부가 본건의 명도 및 취득에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 오류동역 역세권 입지로 풍부한 임대 수요 예상.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 수익 창출 가능성.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 확보 시 시세차익 및 임대 수익 기대.

* 현재 감정가는 253,000,000원으로, 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 적정 입찰가 산정 시 투자 가치 상승 가능.

10. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 대략 230,000,000원에서 260,000,000원 범위로 조사되었습니다.

감정가는 253,000,000원입니다.

임차인 관련 특수 조건 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.