나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64706 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 193-23 엠케이명가빌리지 107동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 관산동 소재, "관산동행정복지센타" 남동측 인근에 위치하는 엠케이명가빌리지 제107동 제1층 제102호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물내 제1층 제102호로서 외벽: 사이딩판넬 마감등. 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약10m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구 역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가 구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64706 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 193-23 엠케이명가빌리지 107동 1층102호

* 건물명: MK명가빌리지

* 동/호수: 107동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5900만원

* 토지면적: 51.22㎡ (약 15.5평)

* 토지지분: 51.22㎡ (약 15.5평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2002년 11월 16일

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 1층

2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "관산동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 건물 동측으로 폭 약 10m의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 기타 제한사항: 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트 사용 토지) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 3월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 1억 4300만원) 입니다.

* 경매개시결정: 2025년 11월 19일 접수된 가락신용협동조합의 임의경매 (채권액 9512만 4400원) 입니다.

* 총 채권액 (등기부상): 1억 4300만원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다. 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 거주하며 대항력을 갖춘 임차인이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 6월 2일 거래된 '정원빌'(52.17㎡, 2015년 건축)은 1억 4300만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 274만원)

* 2026년 6월 2일 거래된 '부강주택A동'(59.64㎡, 2001년 건축)은 9100만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 152만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 '엘리시아101동'(54.46㎡, 2014년 건축)은 1억원에 거래되었습니다. (㎡당 약 183만원)

* 본건 분석: 본건(59.99㎡, 2001년 건축 승인)은 면적과 건축 연한 면에서 '부강주택A동'과 유사한 수준의 거래가를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 감정가(1억 5900만원)가 최근 거래가보다 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항입니다. '정원빌'의 높은 거래가는 신축 연도와 면적 차이로 인한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 관산동행정복지센터와 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년의 노후화가 진행되어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 미확인: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(1억 5900만원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(9100만원 ~ 1억 4300만원)가 낮은 편입니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 토지거래 허가구역: 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 20년 이상 경과된 건물 연식, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 리스크, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이는 본건의 주요 고려사항입니다. 특히 감정가보다 낮은 실거래가를 고려할 때, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 토지 포함 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 함께 취득 가능하여 재산권 행사에 유리합니다.

* 일반적인 주거 지역: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 제1종일반주거지역으로, 주거용 부동산으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 면적 및 건축 연한이 유사한 '부강주택A동'(59.64㎡, 2001년 건축)이 9100만원에 거래된 점을 고려하고, 1층이라는 점 및 신축 건물 사례(정원빌)의 높은 가격을 감안할 때, 합리적인 예상 입찰가는 1억 1000만원에서 1억 2000만원 사이로 추정됩니다. 다만, 감정가(1억 5900만원)가 높게 책정된 점과 임차인 미확인 리스크를 감안하여, 입찰 시점의 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가: 1억 1000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.