나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6734 [1] 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 「미래로교차로」 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 등이 밀집하고 있으며 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경6734 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (주) (기재된 '농OOOOOOOO'와 일치)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 263,000,000원

토지면적: 61.88㎡ (약 18.72평)

토지 지분: 61.875㎡ (약 18.72평)

건물면적: 53.24㎡ (약 16.11평) (전용면적 기준)

건물 지분: 53.24㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 「미래로교차로」 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 등이 밀집하고 있으며 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 입니다.

이용상태: 공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기시설 등이 구비되어 있습니다.

건축 연도: 2017년 11월 (준공)

2.4. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리: 2020년 1월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

총 등기부채권액: 261,713,765원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (명세서상 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (본명: 김원철)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 18일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 분석 (인근 거래 사례)

* 2026년 5월, 19,000만원, 56.65㎡, 4층, '한일리치타운' (동패동 38-5)

* 2026년 5월, 20,800만원, 66.035㎡, 1층, '더테라스' (동패동 5-1)

* 2026년 5월, 18,300만원, 53.35㎡, 2층, '아크리움빌' (동패동 10-21)

본 건의 전용면적(53.24㎡)과 유사한 '아크리움빌'의 최근 거래가(18,300만원)를 참고할 수 있습니다. 다른 단지의 경우 면적 및 층수 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (교육, 기타)

파주 동패초등학교, 동패중학교, 동패고등학교 등 교육시설이 인근에 분포합니다. 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

현재 검색 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지거래계약에관한허가구역: 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 동안 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 고려사항

건물 노후도: 2017년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계 미상: 임차인의 점유 현황은 파악되었으나 (대항력 없음), 실제 내부 상태나 계약 조건 등 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 동패동 야당역 인근의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 최근 유사 면적대의 거래가를 고려할 때, 감정가(26,300만원) 대비 시세(약 18,300만원~20,800만원)가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 법적 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 낙찰 후 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권의 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 경매 낙찰 후 법적 분쟁의 위험이 낮습니다.

* 실거래가를 반영한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

최근 유사 면적 거래가 (2026년 5월): 18,300만원 (53.35㎡, '아크리움빌')

인근 단지 거래가 범위: 18,300만원 ~ 20,800만원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있으므로, 시세 기반으로 접근하는 것이 유리합니다. 현재 파악된 유사 면적대의 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 18,000만원에서 19,000만원 사이의 금액으로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 현장 조사, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

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