나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6772 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 퐁동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 및 서해선 "풍산역"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 풍경채 제1동 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 완만한 경사지에 자체지반 평탄화한 세장형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솜초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6772 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건물 정보

건물명: 풍경채 1동

준공일자: 2017년 04월 21일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 4층)

총 건물 면적: 657.28㎡ (약 198.85평)

총 세대수: 10세대

면적 정보

토지면적: 52.90㎡ (약 16.00평)

토지 지분: 52.8953㎡ (약 15.99평)

건물면적: 55.82㎡ (약 16.88평)

전용면적: 55.82㎡ (약 16.88평)

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한 근거리에 경의중앙선 및 서해선 "풍산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

생활편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 을1 순위 근저당권 (수협은행, 2018-09-12 접수, 채권최고액 210,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상 임.

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관례 및 현황이 미상임. 이는 현재 점유자가 없을 가능성도 있으나, 인수되는 보증금은 없더라도 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 별도의 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있음. 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

주변 시세

최근 2026년 5월~7월 거래 사례를 분석한 결과, 주변 연립·다세대 주택의 매매가는 전용면적 약 40㎡ 내외는 245,000,000원 ~ 247,000,000원, 전용면적 약 64㎡는 243,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 전용면적 55.82㎡로, 이러한 시세 수준을 고려할 때 적정 가격대에 형성될 가능성이 있음.

매매/임대 동향

인근 지역의 신축급 빌라 및 다세대 주택은 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 풍산역 역세권이라는 장점을 바탕으로 시세는 안정적으로 유지되는 추세임.

5. 생활정보

교육환경

본건 북측 인근에 다솜초등학교가 위치하고 있어 자녀의 통학이 편리하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

주변 시설

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

주변 지역에 대한 광범위한 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

권리 하자

대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상임에 따라 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없음.

물리적 하자

제공된 정보 내에서 건물 자체의 물리적 하자에 대한 명확한 언급은 없으나, 현장 방문 시 건물의 노후 상태, 하자 등을 반드시 점검해야 함.

기타

본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재함. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 취득 시 허가를 받아야 할 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재의 다세대주택으로, 풍산역 역세권에 위치하며 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 우수한 편임. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 존재함. 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰이 이루어질 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선, 서해선 풍산역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 우수한 주거 환경: 초등학교 인접, 주거 밀집 지역으로 생활 편의성 높음

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하에 대부분의 권리 소멸 예상

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원이나, 최근 주변 실거래가를 고려할 때 250,000,000원 ~ 265,000,000원 수준에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있음. 다만, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 정확한 임차인 현황 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함. 본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 것을 전제로 산정되었음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.