나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64843 [1] 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 129동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 「송화초등학교」 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하고 있으며 학교, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '금촌역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역 , 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다. 기호2 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호3 : 도시지역 , 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호4 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호5 : 도시지역 , 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호6 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호7 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호8 : 도시지역 , 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호9 : 도시지역 , 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호10, 11, 13 공히 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 기호12 : 도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이승국)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 9.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 고양지원 2025타경64843 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 129동 7층 706호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

토지 면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.70평) (전용 면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용 승인일: 2001년 9월 27일

총 층수: 25층 (해당 층: 7층)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 아동동 소재 「송화초등학교」 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 소재하고 학교, 근린 생활 시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 경의중앙선 '금촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: provided text, 5] 도보 약 12~13분 거리에 금촌역이 위치합니다.

* 주변 시설: 송화초등학교가 도보 6분 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 인근에 다양한 병원(내과, 소아과, 치과, 한의원 등), 편의점(CU), 마트(이마트에브리데이) 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 지역 환경 특이사항: 본건 인근 파주시 아동동에 2011년 착공 후 2013년 부도로 인해 12년째 방치된 아파트 공사 현장이 존재하는 것으로 알려져 있습니다. 해당 현장의 정확한 위치 및 본건과의 거리는 추가 확인이 필요하나, 지역 내 환경 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 의정부지방법원 고양지원 2025타경64843 강제경매개시결정 등기 (주택도시보증공사) [cite: provided text]

* 임차인 현황:

* 임차인: 이승국

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-02

* 확정일자: 2022-07-07

* 배당신고일자: 2024-09-03

* 대항력: 없음 [cite: provided text]

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(이승국) 간의 인수조건 변경 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. [cite: provided text]

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 HUG 인수조건 변경 확약서에 의거, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.) [cite: provided text]

* 기타 권리 분석:

* 소유권 이전 (신탁 등기 말소): 음현진 [cite: provided text]

* 소유권 이전 (임의경매 2017타경8919): 문종웅 [cite: provided text]

* 주택 임차권 (말소 예정): 이승국 (270,000,000원) [cite: provided text]

* 강제 경매 (말소 기준 권리): 주택도시보증공사 (288,201,660원) [cite: provided text]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 등기부 상 지상권 존재 가능성 있으나, 명확한 내용 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 아파트 단지: '팜스프링아파트'는 총 31개 동, 3,041세대로 구성된 대단지입니다. [cite: provided text, 7] (제공된 자료의 총 세대수는 2944세대이나, 검색 결과 3041세대로 확인됩니다.)

* 주차 시설: 총 3,619대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 약 1.2대의 주차가 가능합니다. (제공된 자료의 총 주차 대수 1,197대는 오류로 판단됩니다.)

* 편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터 등이 마련되어 있으며, 주변 근린 생활 시설을 통해 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. [cite: provided text, 2, 5]

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 송화초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능하며, 주변 지역은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text, 3, 5]

* 교통 접근성: 경의중앙선 금촌역이 도보권 내에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 조용하고 살기 좋은 동네로 평가받으며, 주변에 산이 많아 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 문고, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소, 지상 전기차 충전기(76대) 등이 있습니다. [cite: provided text, 3, 6]

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 2001년에 사용 승인되어 2026년 기준 약 25년차의 아파트이므로, 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 주차 문제: 일부 거주자 후기에서 주차장 엘리베이터 부재로 인한 불편함이 언급되었습니다. (단, 세대당 주차 가능 대수는 양호한 편입니다.)

* 지역 내 미완공 건축물: 본건이 위치한 아동동 일대에 2011년 착공 후 방치된 아파트 공사 현장이 존재합니다. 해당 현장의 정확한 위치 및 본건과의 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로 접합/저촉, 가축사육제한구역, 각종 보호 구역(학교, 군사시설), 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025.08.26~2026.08.25) 등의 제한이 있습니다. (작성일 기준, 해당 허가 구역은 2026.08.25부로 만료되었습니다.) [cite: provided text]

* 시설 노후화: 일부 거주자 후기에서 건물 연식으로 인한 리모델링 필요성이 언급되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 팜스프링 아파트로, 송화초등학교 및 금촌역이 인접하여 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 대규모 단지로서 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다. 그러나 25년차의 건축 연한, 지역 내 방치된 공사 현장 존재 가능성, 일부 시설의 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: HUG와의 확약서로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 명도를 안전하게 진행할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 송화초등학교가 인접하여 학군이 좋고, 금촌역 이용이 편리하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다. 최근(2026년 7월) 동일한 전용면적(84.942㎡)의 거래 사례가 210,000,000원에 있었습니다. [cite: provided JSON]

이는 감정가 대비 약 91.7% 수준입니다.

권리상 인수 부담이 없고 입지가 양호하나, 건물의 노후화 및 지역 내 환경적 요인을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높게 책정하여 경쟁력을 확보하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.