나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64858 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 561-1 자성리치빌(2단지)씨동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장 및 창고, 다세대주택, 농경지 등으로 이루어져 있으며 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2014.11.21.) 외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접 도로 와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(덕이초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(덕이 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 신주현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.04.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건내역

사건번호: 고양지원 2025타경64858 (1)

주소: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 561-1 자성리치빌(2단지) C동 4층 402호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 제4층 제402호 (사용승인일: 2014.11.21.)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 232,000,000원

토지면적: 57.59㎡ (약 17.4평)

건물면적: 51.25㎡ (약 15.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공장 및 창고, 다세대주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인이 등재되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(신주현)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-25

확정일자: 2022-09-20

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 윤상진

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-07-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으나, 전입일자가 본 보고서 작성일(2026.03.09.)보다 미래인 2025년 7월 30일로 되어 있어 실제 계약 관계 및 점유 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 조혜원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으나, 전입일자가 본 보고서 작성일(2026.03.09.)보다 미래인 2025년 7월 30일로 되어 있어 실제 계약 관계 및 점유 여부에 대한 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정(을 5, 갑 6)입니다.

이에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인 윤상진 및 조혜원은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 전입일자가 현재 시점보다 미래인 2025년 7월 30일로 기재되어 있어, 실제 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대해서는 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 덕이동 일대는 주거 단지와 더불어 근린생활시설, 일부 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 공존하고 있으며, 지역 내 주거 환경은 점진적으로 개선되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

교육시설: 덕이초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 각종 근린생활시설이 주위에 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

주변에 공장 및 창고, 농경지가 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(윤상진, 조혜원)의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있고 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 향후 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 반드시 임차인의 실제 점유 및 계약 관계를 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

감정가(232,000,000원)와 최근 실거래가(110,000,000원 ~ 165,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황 변동, 감정 시점의 차이, 또는 물건 자체의 가치 하락 요인 등에 기인할 수 있어, 입찰 시 신중한 시세 조사가 요구됩니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '제한보호구역(전방지역:25km)', '토지거래계약에 관한 허가 구역' 등 다수의 제한 사항이 존재하여, 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 진행된 경매 절차이며, HUG 측에서 임차 보증금에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 신주현(HUG) 관련 대규모 보증금 인수 부담은 해소되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(윤상진, 조혜원)의 존재 가능성과 미래 시점으로 기재된 전입일자에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 감정가와 실거래가 간의 큰 격차를 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경으로 인해 기존 대항력 있는 임차인(신주현) 관련 인수 부담이 해소되었습니다.

건축된 지 비교적 오래되지 않은(2014년 사용승인) 집합건물로서, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

주변에 학교 및 생활 편의시설이 분포하여 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 6월 25일: 130,000,000원 (51.155㎡)

2026년 6월 8일: 165,000,000원 (51㎡)

2026년 6월 13일: 110,000,000원 (51㎡)

위 실거래가를 고려할 때, 현재 시세는 약 110,000,000원에서 165,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으며, 대항력 있는 임차인들의 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상하고 입찰가를 산정합니다.

시세 및 투자 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건의 권장 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

권장 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

(참고: 위 예상가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.