나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13340 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-43 뷰티쉐르빌353 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층/지상 6층 건내 제2층 제201호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13340 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-43 뷰티쉐르빌353 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 22.49㎡ (약 6.8평)

토지지분: 22.49㎡ (약 6.8평)

건물면적: 37.50㎡ (약 11.3평)

건물지분: 37.5㎡ (약 11.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 중 제2층 제201호이며, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있음.

토지는 정방형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13340)에 따른 채권액 259,300,000원.

을3 주택임차권 김백준(259,300,000원)은 말소 예정이며, 갑5 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 259,300,000원)가 말소기준권리가 됨.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김백준): 보증금 259,300,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-14, 확정일자 2022-02-16. 대항력 없음.

* 임재하: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-11. 대항력 있음.

* 최혜령: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-08. 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항: 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교 및 지하철역이 있어 배후 수요가 있는 지역임.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

월정초등학교가 인근에 있으며, 까치산역을 통한 대중교통 이용이 편리함.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(임재하, 최혜령)의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 향후 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인해, 매수인이 임차인의 대항력을 포기하도록 하는 조건이 부여되어 있으므로, 해당 임차인들과의 협상이 필요할 수 있음.

토지이용계획상 공항 관련 구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 편의성은 양호한 편임.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 복잡한 권리 관계, 특수 매각 조건 등은 매수 시 신중한 검토가 필요한 요소임.

토지 이용에 대한 제한 사항 또한 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요 기대.

지하철역 인접으로 우수한 교통 접근성.

시세 대비 낮은 감정가로 인한 투자 기회 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적은 37.50㎡(약 11.3평)이며, 감정가는 303,000,000원임.

최근 인근 유사 면적(37.44㎡ ~ 37.56㎡) 다세대주택의 매매 사례는 2026년 7월에 150,000,000원에서 160,000,000원 수준에서 거래되었음. 해당 거래 사례의 건물 준공 연도는 1986년, 2002년이었음.

본건은 2017년 준공 건물로, 해당 거래 사례보다 신축 연도가 짧아 가치 면에서 유리할 수 있음.

따라서 본건의 실질적인 시세는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정됨.

임차인 인수 보증금은 0원으로 분석되며, 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(임재하, 최혜령)의 보증금이 미상인 점은 주의가 필요함.

현재 감정가 303,000,000원은 추정 시세보다 상당히 높은 수준이므로, 유찰 가능성이 높음.

보수적인 접근을 고려할 때, 추정 시세 범위 내에서, 임차인 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

안정적인 입찰가로 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 확인 후 최종 결정하는 것을 권장함.

주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.