나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13349 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-79 해강하우스투 제씨동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '한울중학교' 동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택 및 단독주택, 다가구주택 등이 위치함.

교통상황

본건 소재 공동주택단지는 소로각지 접하여 본건까지 차량진입 용이하고 인근에 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제4층 제403호로서(사용승인 2020.4.21.) 외벽: 벽돌타일 등 마감 창호: 샷시 등 마감

이용상태

본건은 공부상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북측 및 서측으로 독산로50길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.), 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년), 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13349 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-79 해강하우스투 제씨동 제4층 제403호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

건물면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '한울중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재한 주거 지역입니다.

* 교통상황: 본건이 소재한 공동주택단지는 소로각지에 접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제403호로, 2020년 4월 21일 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌타일 등, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로, 공동주택(단지형다세대주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북측 및 서측으로 독산로50길에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리(2022.04.06. 근저당권, 우찬란, 225,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권은 김영환 외 2명에서 최용철, 김기덕으로 이전되었으며, 근저당권, 압류, 강제경매 등이 설정된 후 말소되었습니다.

서울남부지방법원의 강제경매 개시결정(2025타경13349)은 주택도시보증공사에 의해 이루어졌습니다.

총 등기부채권 금액은 485,000,000원입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장우성)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-21

확정일자: 2021-12-14

배당신고일자: 2024-02-06

대항력: 없음

비고:

주의사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

주변의 최근 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 거래된 유사 건물들의 면적 및 실거래가는 다음과 같습니다.

* 하이빌 (2008년 건축, 55.02㎡, 4층): 330,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 현대빌라 (1989년 건축, 39.48㎡, 1층): 440,000,000원 (약 1,114만원/㎡)

* 원형아트빌 (2002년 건축, 55.19㎡, 3층): 280,000,000원 (약 507만원/㎡)

본건 건물은 2020년에 건축되어 신축에 속하며, 전용면적 27.31㎡(약 8.26평)입니다. 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 계산 시, 유사 면적의 건물 가치는 약 1억 5천만원에서 3억원 사이로 추정됩니다. 감정가 2억 3천2백만원은 주변 시세 범위 및 본건의 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 '한울중학교'가 위치하며, 통상적인 주거 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 인근에 뚜렷한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. (단, 외부 지도 서비스 등 추가적인 검색을 통한 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공 제한 지역: 본건은 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 재축 등 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 현재 지정 기간이 2024년 9월 14일까지, 2025년 9월 14일까지, 그리고 2025년 3월 27일 고시일로부터 2년, 2025년 9월 11일 고시일로부터 3년 등으로 복합적으로 적용되고 있어, 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 소유권 이전 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 제약이 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 제한도 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 시 고려해야 할 사항입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 채무 규모: 등기부상 총 채무액이 4억 8천5백만원에 달하는 점은 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 별도의 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰자에게 유리합니다. 입지 조건 또한 주거 편의성이 양호한 편입니다.

그러나 건축허가·착공 제한 및 토지거래허가구역 지정과 같이 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 복합적인 규제가 존재한다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 규제 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 서울 금천구 시흥동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 232,000,000원을 기준으로, 주변 시세 분석 및 본건의 잠재적 리스크(건축허가·착공 제한, 토지거래허가구역 지정 등)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 82% 수준이며, 향후 규제 완화 또는 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 관련 규제 사항에 대한 추가적인 확인 및 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.