나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13406 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-116 더위일중마루 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"에서 북서측으로 직선거리 약 400m, "영동초등학교"에서 남동측으로 직선거리 약 700m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"으로부터 직선거리 약 400m이고, 대중교통수단을 이용할 수 있는 간선도로("버드나루로")까지 직선거리 약 100m임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2018.12.27.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방1, 욕실겸화장실 등)로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여 시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스 보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13406 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-116 더위일중마루 제6층 제602호

* 건물명: 더 위일중마루

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

* 준공년도: 2018년 12월 27일

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

* 토지지분: 6.685㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

* 건물지분: 18.03㎡ (약 5.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"에서 북서측으로 약 400m, "영동초등학교"에서 남동측으로 약 700m 지점에 위치함.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"으로부터 직선거리 약 400m이고, 대중교통수단을 이용할 수 있는 간선도로("버드나루로")까지 직선거리 약 100m임.

* 주변 환경: 인접 토지와 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 북측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.1. 1.권리분석

* 말소기준권리: 압류(남동세무서장, 2024.08.29.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5 (압류): 남동세무서장

* 갑6 (가압류): 주택도시보증공사

* 갑7 (강제경매): 주택도시보증공사

* 을1 (주택임차권): 김성원 (말소 예정)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김성원)

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-05

* 확정일자: 2022-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2018-12-31)

* 신탁등기 말소 (2020-09-01)

* 주택임차권 (2025-01-15, 말소)

* 공유자전원지분전부이전 (2022-12-29, 매매)

* 압류 (2024-08-29, 말소)

* 가압류 (2025-08-04, 말소)

* 강제경매 (2025-11-21, 말소)

1.2. 상권분석

* 건물 정보: "더 위일중마루" 오피스텔로, 2018년 12월 27일 사용승인되었습니다. 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 현재는 주거용으로 사용 중입니다.

* 주변 상권 특성: 서울 영등포구 영등포동2가에 위치하며, 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역입니다.

* 접근성: 지하철 1, 5호선 신길역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리하며, 주요 간선도로에 인접해 있습니다.

* 최근 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 2월 24일 인근의 동일 건물(더 위일중마루) 5층 전용면적 18.6㎡가 21,266만원 (약 2억 1,266만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(2억 1,300만원)와 유사한 수준입니다.

1.3. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 5호선 신길역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선 이용도 가능합니다.

* 교육: 영동초등학교가 남동측으로 약 700m 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 서비스를 이용하기에 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

1.4. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 임차인(주택도시보증공사/김성원)이 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨에 따라, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 이 조건에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현재 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 상태입니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 현장 재확인을 통해 건물의 실제 상태를 파악해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 준주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 지역지구제 및 규제 사항이 적용되므로, 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 현황은 주거용 오피스텔로 사용 중이므로, 향후 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2018년 준공으로 연식이 짧아 상품성이 양호하며, 감정가는 2억 1,300만원입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 내부 확인이 불가하고 다수의 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 최근 실거래가 역시 감정가 수준과 유사하여 시장 가치가 견고하게 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축성: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 임대 및 거주가 용이합니다.

* 교통 편의성: 지하철 1, 5호선 신길역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로 출퇴근이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: HUG 인수 조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 영등포구는 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 추진되는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건의 감정가는 213,000,000원이며, 최근 실거래 사례(2026년 2월)에서도 유사한 면적의 물건이 212,660,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 시장 가치가 감정가 수준과 거의 일치함을 시사합니다.

* 인수 보증금: 임차인 보증금 207,000,000원에 대한 인수 부담이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

* 입찰가 산정: 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력을 확보하기 위해서는 감정가 수준에서의 입찰 전략이 유효할 것으로 판단됩니다. 신축성, 우수한 입지, 권리관계의 명확성 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

(주) 현장 조사 시 혐오시설 등 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.