나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13414 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화3동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(방화역:5호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 6층건 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2022.01.14.) 외 벽 : 백고벽돌붙임 등 마감. 내 벽 : 페인팅 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13414 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제502호

* 건물명: 제이투리더스

* 용도: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)

* 감정가: 316,000,000원

* 건물면적 (전용): 26.03㎡ (약 7.87평)

* 토지 지분: 19.27㎡ (약 5.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2022년 1월 14일

* 총 층수/해당 층: 6층 건물 중 5층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화3동주민센터" 남동측 인근에 위치

* 주위 환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 방화역이 소재하여 대중교통 이용 편리

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2023.02.07)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대리인: 최 )

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 27일

* 배당신고일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 설정되어 있으나, 등기부상 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 물건명세서 상 특이사항:

* 임차인 최 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 밀집 지역으로 주변에 다양한 형태의 주거 시설 및 근린생활시설이 분포

* 교통 여건: 지하철 5호선 방화역 이용이 가능하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리

* 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 다세대 주택 거주민을 대상으로 하는 상권 형성

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 신축(2022년 사용승인)된 단지형 다세대주택으로 내부 시설이 양호할 것으로 예상

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕

* 내부 설비: 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기 설비 갖춤

* 주변 편의시설: 방화3동주민센터가 인근에 위치하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용 가능. (주변 지도 검색 결과, 방화동 근린공원, 공항시장 등이 있으며, 대형 마트나 백화점 등은 차량 이용 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 조건부 포기: 임차인 최 의 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 보증금 반환 의무를 부담할 가능성. (단, 조건부 포기 조건이 명확히 제시되어 있으므로, 이행 가능성이 높음)

* 토지이용계획상의 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)으로 인해 공항 관련 법규 적용 가능성. 이는 김포공항의 고도 제한 및 비행 경로와 관련된 지역임을 시사합니다.

* 상대보호구역(강서교육청 확인 필요)으로 인한 교육환경 보호 관련 제한.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 군사 관련 제한.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (외국인 및 특정 용도).

* 공동담보 물건: 해당 물건 외에 다른 공동담보 물건이 존재할 수 있어, 관련 채무 관계를 추가 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 관련 조건부 포기 사항이 명확히 제시되어 있어 법적 분쟁의 소지가 적다고 판단됩니다. 다만, 공항 관련 보호지구 지정 등 토지 이용계획상의 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 인지가 필요합니다. 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후화에 따른 수리비 발생 부담이 적음.

* 우수한 접근성: 지하철 5호선 방화역 인근으로 서울 도심으로의 출퇴근 용이.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 모든 권리가 소멸 예정.

* 지역 개발 잠재력: 방화동 지역의 지속적인 개발 및 도시 환경 개선에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 316,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 건물(2015년 준공, 전용면적 29.82㎡)이 2026년 5월 210,000,000원(2억 1천만원)에 거래됨.

* 본건은 2022년 준공으로 위 사례보다 7년 더 신축이나, 전용면적은 26.03㎡로 다소 작음.

* 신축 연도를 고려할 때, 210,000,000원보다 높은 시세를 형성할 수 있으나, 감정가 316,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (2억 5천만원 ~ 2억 7천만원)

* 제시된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건은 2022년 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 주변 유사 신축 건물의 최근 매매가보다 높게 형성되어 있습니다. 유사 사례의 매매가(2.1억원)와 신축 프리미엄, 그리고 본건의 면적 및 입지 등을 종합적으로 고려하여, 2.5억원에서 2.7억원 사이의 입찰가를 제안합니다. 낙찰 후 임차인 관련 조건 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.