나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13374 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 82-7 문래더하우스 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 "지하철 2호선 문래역" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 문래역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상9층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13374 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동3가 82-7 문래더하우스 제3층 제302호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층, 지상9층 중 제3층 제302호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

건물면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

감정가: 375,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 문래동3가에 위치하며, 지하철 2호선 문래역에서 도보로 접근 가능한 거리입니다.

주변환경: 본건이 소재한 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 복합 지역입니다.

교통: 지하철 2호선 문래역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

도로: 본건 건물 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 20일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (갑5)가 말소기준권리가 됩니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 432,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 이수환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-02, 대항력 있음. (금액이 0원이라도 대항력 존재로 주의 필요)

* 주택도시보증공사 (한소연): 보증금 432,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 확정일자 2022-07-25, 배당신고일자 2024-05-20, 대항력 없음. 본 임차인은 매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

문래역을 중심으로 업무지구 및 주거지가 혼합된 상권이 발달해 있습니다.

다양한 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

문화 시설(문래창작촌)과 맛집 등이 발달하며 젊은 층의 수요가 높은 지역적 특성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변에 오피스텔이 많아 주거 편의성이 높으며, 도보로 이용 가능한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

편의 시설: 홈플러스 익스프레스, 다수의 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육 환경: 본 건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 정확한 내용은 남부교육청을 통해 확인해야 합니다.

교통: 지하철 2호선 문래역과 인근 버스정류장을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이수환 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 권리분석상 명확한 해석 및 대응 방안 마련이 필요합니다. (전입일자 2025-01-02)

HUG 인수조건: 임차인 한소연 및 주택도시보증공사는 낙찰자에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 여러 법규에 따른 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

현황과 공부상 용도 차이: 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 건축법 등 관련 법규 검토 및 행정 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 환경: 대규모 공업단지나 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 일부 노후화된 공장 부지와 신축 건물이 혼재되어 있는 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동, 지하철 2호선 문래역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

2022년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주변 상업 및 주거 시설과의 조화로운 입지를 자랑합니다.

권리 관계상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 존재와 HUG 관련 매각 조건은 낙찰 시 주요 고려 사항입니다.

다양한 토지이용계획상의 제한사항이 있어 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 문래역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성과 높은 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

신축급 건물: 2022년 준공된 건물로 내부 시설이 비교적 최신이며 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

혼합 상권의 가치: 오피스, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 임대 수익 창출 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

가격 경쟁력: 감정가가 3억 7천5백만원으로, 현재 시세 대비 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 375,000,000원

인수 보증금: 0원

본건과 유사한 면적(28.34㎡)의 문래더하우스 오피스텔 실거래 사례를 보면, 2022년 12월 11층 매물이 395,000,000원에 거래되었고, 2024년 6월 7층 매물은 380,000,000원에 거래되었습니다.

현재 감정가는 375,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 낮은 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이수환 씨의 존재가 입주 시점이나 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다 약간 높은 수준인 385,000,000원으로 제시합니다. 이는 최근 실거래가와 감정가를 반영한 보수적인 접근이며, 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.