나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13378 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2022.04.25.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 "오피스텔 다세대주택 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 30m, 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 일련번호 2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13378 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52 A동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 379,000,000원

토지면적: 10.73㎡ (약 3.25평)

건물면적: 29.05㎡ (약 8.79평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물

사용승인일: 2022년 4월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 30m, 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(원추표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 등기구분: 갑3

* 접수일자: 2025-11-20 00:00:00+09

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리로 판단됩니다.

선순위 권리:

* 등기구분: 갑1

* 접수일자: 2022-05-04 00:00:00+09

* 권리종류: 소유권보존

* 권리자: 주식회사도원더52

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(진 )

* 보증금: 354,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-14

* 확정일자: 2022-09-23

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 권리/금액:

본건 임차인(주택도시보증공사, 진 )은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정인 권리에 해당합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금반환채무를 직접 인수할 가능성은 낮습니다.

다만, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 임차인(진 ) 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 낙찰 후 이 조건이 충족되지 않을 경우, 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성이 있으므로, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 총 채무액: 354,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 채권액 기준)

1.3. 상권분석

* 부근지역 특성: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 주요 시설: 인근에 대일고등학교가 있으며, 다수의 편의시설 및 상업시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 여부: 현재까지 파악된 정보 상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 대일고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경은 양호한 편입니다.

* 의료시설: 강서구 지역 내 종합병원 또는 병의원 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각으로, 해당 조건의 이행 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현황 주거용 사용: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 파악되어, 향후 용도에 따른 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 폐문 및 현장조사 제약: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 현황 파악에 제한이 있었습니다. 이는 실제 권리관계나 물건 상태와 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 기존 인수 조건이 변경되었음을 의미하며, 변경된 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔로, 위치 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리관계상 대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금반환청구권 포기 조건부 매각 등 특이사항이 존재하여 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 번거로움이 발생할 수 있습니다.

또한, 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이도 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

감정가 3억 7,900만원 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 내부 시설이나 관리가 양호할 가능성이 있습니다.

* 강서구 지역: 서울 강서구는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있는 지역입니다.

* 오피스텔 수요: 업무와 주거를 겸할 수 있는 오피스텔은 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 등촌동 일대 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가는 3억 5천만원에서 3억 9천만원 범위에서 형성되어 있습니다. 전세가율은 약 70-80% 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 유사 사례 시세가 약 3억 5천만원 ~ 3억 9천만원인 점을 감안할 때, 감정가 3억 7천 9백만원은 시세 범위의 상단에 위치합니다. 임차인 보증금반환청구권 포기 조건의 확실성, 향후 명도 및 재임대/매각 시 발생할 수 있는 제반 비용 등을 고려하여, 감정가보다는 약간 낮은 수준인 3억 3천만원 ~ 3억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.