나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13368 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 까치산역(2,5호선) 및 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제3층 제304호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 4필 일단의 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5미터, 동측으로 약 5미터, 서측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

1). 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 2). 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 3). 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 4). 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13368 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제3층 제304호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중

감정가: 234,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 23.76㎡ (약 7.19평) - 전용면적

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 제3층 제304호

외벽: 석재 붙임 등 마감

창호: 샷시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 지하철 2, 5호선 까치산역과 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로의 접근 또한 용이하며, 본건 건물은 북측, 동측, 서측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역으로도 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도)으로도 지정되어 있어 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 채무 총액은 245,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 27일자 포천세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김나경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 2일

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이정훈)

보증금: 245,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 30일

확정일자: 2021년 8월 11일

배당신고일자: 2023년 7월 25일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건은 말소기준권리(포천세무서장 압류, 2023.01.27)보다 후순위에 있는 모든 권리(후순위 압류, 강제경매, 주택임차권 등)가 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 특이사항 및 인수 조건

집합건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다.

임차인 이정훈 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 매각 조건을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

인근에 지하철 2, 5호선 까치산역과 화곡역이 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주거 밀집 지역으로, 오피스텔 내 상가 및 주변 상업시설에 다양한 소매점, 식당, 카페 등이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 생활 편의시설

가까운 거리에 화곡1동주민센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

대형마트(이마트, 홈플러스 등) 및 백화점(현대백화점)이 차량 이동 가능한 거리에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

이대서울병원, 강서미즈메디병원 등 종합병원과 병의원들이 인근에 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

주변에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 유무 포함)

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 일반적인 도심 생활권으로, 특별히 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지) 등에 포함되어 있어, 이는 지역의 개발이나 건축 행위에 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황과 공부상 불일치

집합건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제로는 주거용으로 사용 중인 점은 매수인이 직접 거주하거나 임대 시, 또는 향후 건물 용도 변경 등과 관련하여 확인 및 고려가 필요할 수 있습니다.

5.2. 특수 매각 조건

임차인 이정훈 및 HUG의 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특수 조건이 있습니다. 이에 대한 정확한 이해와 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 하며, 불이행 시 추가적인 보증금 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로서, 일반 매각 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 확인 필요 사항

본 물건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

누수, 파손, 결로 등 내부 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 새로운 건축물(2021년 사용승인)임에도 불구하고 감정가가 책정되었습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 요소가 있습니다.

하지만 공부상 용도와 실제 사용 현황이 다르다는 점, HUG 관련 특수 매각 조건, 그리고 내부 상태 미확인 등은 매수인이 신중하게 고려해야 할 위험 요소입니다.

권리 분석상으로는 낙찰 후 인수되는 권리 및 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인과의 특수 매각 조건 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 전용면적 약 7.19평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 수요 및 소액 투자에 적합.

* 비교적 신축 건물(2021년 완공)로 내부 컨디션이 양호할 가능성.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰 후 부담을 줄일 수 있는 요인.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 234,000,000원입니다.

내부 상태 미확인, 공부상 용도와 현황 불일치, HUG 관련 특수 매각 조건 등의 위험 요소를 고려할 때, 시세보다 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 본 물건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

철저한 현장 답사 및 권리 관계 재확인 후, 입찰가격을 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

본 보고서에서는 220,000,000원 을 초기 적정 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.