나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52412 [1] 서울특별시 광진구 자양동 OOOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 "노룬산골목시장" 내에 위치하며, 대상물건 인근은 단독주택 및 다가구주택, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임. 일련번호(2) : 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(2) : 대상물건 현황 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호(가) 옥탑에 제시외건물 소재함. [후첨 "건물이용도" 참조]

공부와의 차이

대상물건 일련번호(2) 토지는 공부상 지목 "대"이나, 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 시멘트벽돌조·철근콘크리트조 평옥개지붕, 지하 1층/지상 3층 건으로서, 외 벽 : 적벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 알루미늄새시창호 등임. 기호(나) 세멘부록조 세멘와즙지붕, 지상 1층 건으로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈 마감 등. 창 호 : 알루미늄새시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 주택 및 점포 등으로 이용중임. 기호(나) : 주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 일부 난방설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

대상물건 건물 기호(가) 1, 2층, 지층은 공부상 "주택, 점포"로 등재되어있으나, 1층은 현황 "점포", 2층은 현황 "주택", 지층은 현황 "창고" 등으로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록2 건물 1,2층, 지층은 공부상 "주택, 점포"이나 1층은 현황 "점포", 2층은 현황 "주택", 지층은 현황 "창고"이고, 옥탑에 제시외 건물이 소재하고 경매물건에 제시외 건물을 포함.
목록4 토지는 지목이 "대"이나 현황 "도로"로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52412 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 553-60

용도: 근린주택

감정가: 4,186,785,250원

토지면적: 321.00㎡ (약 97.13평)

건물면적: 451.86㎡ (약 136.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 용도: 공부상 주택, 점포 / 현황 1층 점포, 2층 주택, 지층 창고, 옥탑 제시외 건물 포함.

토지 현황: 지목 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 자양동 소재 "노룬산골목시장" 내 위치.

주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 25일자 서울동부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경52412).

인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸함.

임차인 현황:

총 17명의 임차인이 확인되었으며, 다수가 "대항력 있음"으로 표시되어 있음.

진태섭(1층), 진태섭(지층)은 "대항력 없음"으로 표시되었으나, 2026년 1월 2일 전입일자로 말소기준권리보다 후순위이므로 일반적으로 소멸될 것으로 예상됨.

대부분의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음. 일부 임차인(진태섭, 박양님, 와 리만사리)은 보증금 및 차임이 기재되어 있음.

핵심: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 매우 낮음.

임차인 현황 (일부):

* 진태섭: 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2001-04-22 (대항력 있음)

* 박양님: 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2024-04-26, 확정일자 2024-04-26 (대항력 있음)

* 와 리만사리: 보증금 5,000,000원, 차임 510,000원, 전입일자 2023-11-02, 배당신고일자 2025-12-04 (대항력 있음)

* 루 성: 전입일자 2025-08-27 (대항력 있음, 보증금/차임 미상) - 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 선 구: 전입일자 2025-09-11 (대항력 있음, 보증금/차임 미상) - 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 국 순: 전입일자 2025-05-13 (대항력 있음, 보증금/차임 미상) - 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

시장 내 위치: "노룬산골목시장" 내에 위치하여 전통시장 및 주변 상업시설과 연계된 입지.

주변 상권: 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성.

주요 이용 시설: 1층은 현황 점포로 이용 중으로, 상가로서의 활용 가능성 보유.

최근 매매 동향 (JSON 분석):

인근 지역(자양동, 성동구 일부)에서 2026년 7월에 거래된 다세대 주택들의 면적당 가격이 약 600만원/㎡ ~ 980만원/㎡ 수준으로 나타남.

본 물건의 건물 연면적당 감정가(약 927만원/㎡)는 최근 거래된 다세대 주택의 중간 가격대와 유사한 수준으로, 시장 가격과 부합하는 경향을 보임.

하지만 본 물건은 단일 다세대 유닛이 아닌, 건물 전체(근린주택)이므로 직접적인 비교는 어렵고, 감정가의 타당성을 재확인할 필요 있음.

1.4. 생활정보

주거 및 상업 혼합: 2층은 주택, 1층은 점포, 지층은 창고로 이용되어 주거 및 상업 활동이 동시에 이루어지는 복합적인 용도로 활용 가능.

인근 편의시설: 시장 내 위치로 식료품 구매 등 생활 편의성이 양호할 것으로 예상.

주변 환경: 주택가와 시장이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준.

교통 편의: 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 접근성은 양호.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 "대항력 있음"으로 표시되어 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 해당 임차인들의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 존재함.

현황과 공부상 차이: 토지가 현황 '도로'로 이용 중이며, 건물의 층별 실제 용도가 공부와 상이함. 이는 향후 건축 관련 민원이나 재건축 시 복잡성을 야기할 수 있음.

제시외 건물: 옥탑에 제시외 건물이 존재하며, 경매물건에 포함되어 매각됨. 철거 또는 합법화 관련 이슈 발생 가능성.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 관련 규제 확인 필요. 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.)이 포함되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차 필요.

혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 지도 검색을 통해 혐오시설 유무를 추가로 확인해야 함. (본 보고서에서는 외부 검색 불가)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 자양동의 노룬산골목시장 내에 위치한 근린주택으로, 4,186,785,250원의 감정가로 경매에 나왔습니다.

가장 큰 특징은 다수의 "대항력 있는 임차인"이 존재함에도 불구하고, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 매우 낮다는 점입니다.

건물의 층별 용도 상이 및 토지 현황(도로 이용) 등 공부와의 차이가 존재하며, 옥탑에 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 인근 신축 다세대 주택들의 면적당 가격이 높게 형성되어 있어 지역 시세는 긍정적인 편입니다. 본 물건의 감정가는 이러한 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

종합적으로 볼 때, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 투자 매력도가 높다고 판단됩니다. 다만, 공부와의 차이 및 명도 관련 제반 절차는 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 서울 광진구 자양동, 시장 상권 내 위치, 교통 접근성 보통.

임차인 인수 부담 없음: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰 후 추가적인 보증금 지출 부담이 최소화됩니다.

수익형 부동산 잠재력: 1층 점포, 2층 주택, 지층 창고 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 안정적인 임대 수익 창출 기대.

시세 상승 잠재력: 주변 신축 다세대 시세가 높게 형성되어 있어, 향후 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,186,785,250원입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점과 주변 시세 분석, 그리고 "노룬산골목시장" 인근의 활성화된 상권 및 주거 환경을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성을 예상해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 95% ~ 105% 수준에서 고려하는 것이 합리적입니다.

구체적인 예상 입찰가: 4,200,000,000원 (사십이억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.