나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104448 [1] 서울특별시 동작구 상도동 214-250 한강리치빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 임야 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건중 4층 402호로서 외벽:석재붙임 마감 등, 내벽:벽지 및 일부 타일 마감, 창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6m의 막다른 현황도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가착공제한지역(2025-07-24)((최초)제한공고(고시)일로부터 2년단 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는경우 고시일까지), 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자:외국인 등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(2025-09-25)(지정기간:2025년9월30일부터 2026년8월30일까지), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104448 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 214-250 한강리츠빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 448,000,000원

토지 면적: 35.40㎡ (약 10.71평)

토지 지분: 35.40㎡ (약 10.71평)

건물 면적: 48.87㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.87㎡ (약 14.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "국사봉중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: Provided Data] 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 임야 등이 소재하는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Provided Data] 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. [cite: Provided Data] 본 물건이 속한 상도동 214번지 일대는 현재 대규모 주택정비형 재개발사업인 신속통합기획(신통기획) 후보지로 선정되어 미래 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 이 사업을 통해 최고 29층, 약 1,840세대 규모의 친환경 주거단지로 개발될 예정이며, 이는 지역 기반 시설 및 주거 환경 개선에 크게 기여할 것입니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 말소기준권리(2022년 6월 10일자 서민금융진흥원의 가압류)보다 앞선 권리는 존재하지 않으나, 주목해야 할 권리로는 을구 5번의 주택임차권(2023년 10월 19일 등기)이 있습니다. [cite: Provided Data]

임차인은 주택도시보증공사와 계약한 오성학(오 )이며, 보증금 340,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 8일, 확정일자 2021년 9월 3일입니다. [cite: Provided Data] 이 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 보증금(잔액)이 있을 수 있습니다. [cite: Provided Data] 물건명세서상 "을구 5번 주택임차권등기(2023. 10. 19. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. [cite: Provided Data]

경매 청구액 340,000,000원이 임차인의 보증금과 일치하는 것으로 보아, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성이 있으나, 만약 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수하게 되므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

최근 2026년 7월 실거래가 데이터를 분석한 결과, 주변의 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 상도동 279-235번지 목화빌라: 55.64㎡ (약 16.8평) 64,000만원 (약 381만원/평)

* 상도동 244-349번지: 41.1㎡ (약 12.4평) 69,500만원 (약 560.5만원/평)

* 상도동 279-586번지 대성하이빌라B동: 41.16㎡ (약 12.4평) 74,000만원 (약 596.8만원/평)

본건 건물의 전용면적은 48.87㎡(약 14.79평)입니다. 주변 시세 평균을 고려할 때, 평당 약 512.8만원으로 산정할 수 있습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 75,878만원 (7억 5,878만원) 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. [cite: Provided Data, Google Search Results] 현재 감정가 448,000,000원 대비 실거래가 수준이 상당히 높게 나타나고 있어, 시세 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 국사봉중학교 인근에 자리하고 있습니다. [cite: Provided Data] 주변에 단독주택, 다세대주택, 학교, 임야 등이 혼재된 주거지대로, 주위 환경은 무난합니다. [cite: Provided Data] 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: Provided Data] 남측으로 노폭 약 6m의 막다른 도로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. [cite: Provided Data]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 보증금 3억 4천만원의 대항력 있는 임차인이 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. [cite: Provided Data]

* 개발행위허가제한구역 및 건축허가착공제한지역: 본 물건 소재지는 개발행위허가제한구역 및 건축허가착공제한지역으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided Data] 이는 단기적으로 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건은 여러 차례 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided Data] 이에 따라 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 재개발 관련 불확실성: 상도동 214번지 일대 대규모 재개발 계획(신속통합기획)이 진행 중이나, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 완료 시점, 그리고 예상되는 용적률 및 세대수 변경 등에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 현재 감정가 대비 주변 시세가 현저히 높으며, 대규모 재개발 사업 추진으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. [cite: Provided Data, Google Search Results] 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. [cite: Provided Data] 개발행위허가제한구역 및 건축허가착공제한지역 지정은 단기적인 개발 행위에 제약을 줄 수 있으나, 재개발 사업 계획이 확정된 만큼 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 높은 미래 가치: 상도동 214번지 일대의 신속통합기획 재개발 사업으로 인해 주거 환경 개선 및 대규모 아파트 단지 조성에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 수준 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다. [cite: Provided Data, Google Search Results]

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성: 주변에 학교가 있고, 향후 개발을 통해 더욱 개선될 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. [cite: Provided Data]

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 448,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 해당 면적대의 시세는 약 75,878만원 (7억 5,878만원) 수준으로 추정됩니다. [cite: Provided Data, Google Search Results]

대항력 있는 임차인의 보증금 340,000,000원은 경매 진행 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. [cite: Provided Data] 따라서, 보증금 인수 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

재개발 호재와 높은 시세 수준을 감안할 때, 감정가보다 높은 금액으로 입찰을 고려할 수 있으나, 임차인 인수 금액 및 재개발 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 범위: 480,000,000원 ~ 550,000,000원

(상기 입찰가는 보증금 인수 여부, 향후 재개발 사업의 구체적인 진행 상황, 낙찰가의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.