나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1024 [1] 경상남도 진주시 충무공동 155-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「대곡중학교」 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

? 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

? 본건 북서측 방향으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 제1종일반주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-50)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

? 없습니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 기호(2) : 일반목구조 스페니시기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 :2024.05.08.) 외벽 : 치장벽돌마감, 몰탈위 페인팅 등입니다. 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등입니다. 창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

? 1층 : 단독주택으로 이용 중입니다. ? 2층 : 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

? 제반 위생 및 배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 (ㄱ) 주차장] 매각포함.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경1024 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 155-6

용도: 단독주택

감정가: 674,438,880원

토지면적: 241.70㎡ (약 73.13평)

건물면적: 176.27㎡ (약 53.32평)

건물 제시외면적: 27.93㎡ (약 8.45평) - 감정서상 (ㄱ) 주차장

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항:

*일괄매각.

*제시외 건물[감정서상 (ㄱ) 주차장] 매각포함.

*정확한 위치·경계확정은 측량 요함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동에 소재하며, 「대곡중학교」 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트 단지, 주거나지 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북서측 방향으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

*제1종일반주거지역

*지구단위계획구역

*소로1류 (폭 10m~12m)

*가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

*역사문화환경보존지역

*혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

*토지 등기부: 소유권 이전 이력이 여러 차례 있으며, 말소기준권리인 동래농업협동조합의 근저당(324,000,000원) 외 후순위 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

*건물 등기부: 소유권 보존 등기 후 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 이 역시 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이며 임대관계가 불명확하므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 법적 대항력 유무 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 을5, 동래농업협동조합 근저당 (2024-06-12 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요는 비어 있으며, 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본 물건은 진주시 혁신도시 개발예정지구에 속해 있어 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 잠재적 가치

신축(2024년 5월 8일 사용승인) 단독주택으로, 주거 환경이 우수한 혁신도시 배후 주거지에 위치합니다. 준주거지역 및 대곡중학교 인근으로 생활 편의성과 교육 환경을 동시에 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

*교육시설: 대곡중학교 인근에 위치하며, 무지개초등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

*편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 차량 10분 이내 거리에 있습니다. 영천강변 산책로 및 조깅 코스를 가까이에서 즐길 수 있습니다.

5.2. 주거환경

단독주택 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성이 비교적 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

*토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 혁신도시개발예정지구 등 다양한 용도지역 지정 및 지구단위계획에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황 리스크

*토지 경계 및 정확한 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

*건물 제시외 건물(주차장)이 매각에 포함되나, 정확한 현황 파악 및 활용 계획 검토가 필요합니다.

*임대관계가 미상이며, 실제 점유자 파악 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역(진주시 충무공동 155-6)을 조사한 결과, 부동산 시장에 영향을 줄 만한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년에 신축된 단독주택으로, 진주혁신도시의 성장 잠재력을 공유하는 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 토지 면적 대비 건폐율 및 용적률이 낮아 향후 증축 가능성 등을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 경계 측량 필요, 임대 관계 미상 등의 확인 사항이 존재하며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

*신축(2024년 5월 준공) 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

*진주혁신도시 개발 계획과 맞물려 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

*단독주택으로서의 희소성과 주거 쾌적성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 674,438,880원입니다. 주변 유사 단독주택의 매매 사례를 볼 때, 토지 81평에 건축면적 40평 내외의 신축 또는 준신축 단독주택이 9.3억원에서 9.9억원 선에 거래된 사례가 있으며, 아파트의 경우 33평형이 6.7억원에서 8.2억원 선으로 거래되고 있습니다. 본건은 토지 73.13평, 건물 53.32평의 신축 단독주택임을 고려할 때, 감정가는 시장 가치 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 현 시세 및 잠재적 가치를 반영한 예상 입찰가 범위는 700,000,000원 ~ 750,000,000원 수준으로 판단됩니다. 입찰 시에는 권리 분석, 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.