나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9082 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1270-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원초등학교' 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 아파트, 단독주택 및 과수원 등의 농경지로 형성된 읍소재지 내 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

남동향의 미미한 경사지대에 소재하는 부정형의 토지로서, 토지대장상 지목은 '전'이며, 현 황은 대부분 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 북측으로 현황 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측 및 동측에 지적상 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015- 09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020- 07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-1 6)<하수도법>

제시목록 외의 물건

① 본건의 동측 일부 지상에 인접지의 주택이 소재하는 것으로 추정되나, 상세한 위치 및 면 적 등의 확인은 별도의 측량을 요함. (별첨 '항공사진' 참조) ② 본건 지상에 별첨 '사진'과 같이 편백나무, 녹나무 등의 수목 및 가설 펜스, 건축자재 등 의 폐기물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본 건 일부 지상에 인접지의 주택이 소재함.
-본 건 제2종일반주거지역이며 건축허가가 있는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9082 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

감정가: 203,214,400원

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1270-2

용도: 전 (현황 대부분 휴경지 상태)

매각대상: 토지매각

토지면적: 2374.00㎡ (약 718.53평)

토지지분: 2374㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특수물건정보: 건물매각제외, 법정지상권 성립 여부 불분명

주의사항:

* 본 건 일부 지상에 인접지의 주택이 소재함.

* 본 건 제2종일반주거지역이며 건축허가가 있는 것으로 조사됨.

* 본 건 지상에 편백나무, 녹나무 등 수목 및 가설 펜스, 건축자재 등의 폐기물이 소재함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 과수원 등의 농경지로 형성된 읍소재지 내 주거지대임.

2.2. 교통 및 도로

차량 통행이 용이하며, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

본 건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측 및 동측에 지적상 도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을6 (근저당권, 2023-03-24, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 지상권 및 기타 권리

* 건물매각제외: 건물은 매각 대상에서 제외됨.

* 법정지상권: 본 건 일부 지상에 소재하는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 입찰 시 유의해야 함.

* 기타: 본 건 동측 일부 지상에 인접지의 주택이 소재하는 것으로 추정되나, 상세 위치 및 면적 확인을 위한 별도 측량이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거지대 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 아파트, 농경지 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 주거 혼합 지역의 특성을 보임.

4.2. 상권 잠재력

남원읍 소재지로 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하며, 제2종일반주거지역으로 향후 건축 및 개발 가능성을 내포하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남원초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 있음.

주변 지역은 읍소재지 내 주거지대이므로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

건물매각제외 조치에도 불구하고, 본 건 토지 위에 기존 건물(인접지 주택 추정)이나 미등기 건물 등이 존재할 경우 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음. 이는 가장 주의해야 할 사항임.

6.2. 인접지 주택 소재

본 건 토지 일부에 인접지의 주택이 소재하는 것으로 추정되어, 토지 경계 확인 및 사용 범위에 대한 분쟁 소지가 있음. 정확한 면적 및 위치 파악을 위한 측량이 필수적임.

6.3. 제시외 물건

토지 지상에 편백나무, 녹나무 등 수목과 가설 펜스, 건축자재 등의 폐기물이 소재하고 있어, 이를 철거 및 정리하는 데 추가 비용 및 노력이 필요할 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

* 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 전(밭)으로, 토지면적은 약 718.53평에 달하며 감정가는 203,214,400원임. 교통 및 도로 접근성은 양호한 편이며, 남원초등학교 인근에 위치함.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점과 토지 일부에 인접지 주택이 소재하는 것으로 추정된다는 점임. 또한, 토지 지상에 수목 및 폐기물이 다수 소재하고 있어 정리가 필요함. 제2종일반주거지역으로 건축허가 가능성이 조사되었으나, 법정지상권 등 권리 관계를 명확히 파악하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역 내 토지로 건축 허가가 있는 것으로 조사되어 잠재적 개발 가치가 있음.

* 남원읍 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 농경지(전) 용도로, 향후 농업용 시설 또는 주거용/상업용 건물 신축 가능성 (권리 관계 해소 시).

9. 예상 입찰가

본 건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 인접지 주택 소재 추정, 제시외 물건 다수 소재 등 권리관계 및 현황 조사에 따른 불확실성이 높아 예상 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함.

감정가 203,214,400원 대비 주변 시세, 권리 분석 결과, 명도 및 정리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 법정지상권 성립 여부 및 인접지 경계 확인, 폐기물 처리 비용 산출 등 추가적인 정보 수집 후에 산정이 가능함.

단, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 법정지상권 관련 예상 추가 비용을 감안하여 감정가 대비 70~90% 범위를 참고할 수 있으나, 이는 일반적인 기준이며 반드시 추가적인 정밀 분석이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.