나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12447 [1] 경상남도 창원시 성산구 신촌동 27-1 문창팀버빌리지 101동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 '양곡중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 학교 및 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할때 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕(경사슬라브지붕) 5층 건물 내 제101동 지하층 제101호로, 외벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감등 내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 타일 붙임등 창호 : 새시복층유리창임.

이용상태

제1종근린생활시설(사무실-영업소)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(신촌지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12447 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO

1.2. 물건소재지

경상남도 창원시 성산구 신촌동 27-1 문창팀버빌리지 101동 지하층101호

1.3. 물건종별

용도: 제1종근린생활시설 (사무실-영업소)

1.4. 감정평가내역

감정가: 114,000,000원

1.5. 면적정보

토지면적: 124.21㎡ (약 37.57평)

토지지분: 124.20799999999998㎡ (약 37.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 139.25㎡ (약 42.13평)

건물지분: 139.251㎡ (약 42.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.6. 건축물정보

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕(경사슬라브지붕) 5층 건물 내 제101동 지하층 제101호

외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 등

내벽: 몰탈위페인팅 및 일부 타일 붙임 등

창호: 새시복층유리창

이용상태: 제1종근린생활시설(사무실-영업소)로 이용중

설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, CCTV 등이 되어있음.

1.7. 토지정보

형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약9미터 내외의 포장도로에 접함.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종전용주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(신촌지구)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(양곡중학교)

1.9. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 '양곡중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 학교 및 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리: 을5 근저당권 (경남은행, 2024-10-15 접수, 금220,000,000원)

등기부채권 총액: 2,407,091,098원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사유엔지테크

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건 경매 절차상 임차인의 대항력 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건은 제1종근린생활시설로, 사무실 또는 영업소 용도로 이용 중입니다.

주변 지역은 학교 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에 양곡중학교가 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지가 소재하여 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 추가적인 사항에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도 및 구조

건축물대장상 전체 건물이 공동주택으로 표시된 부분과 근린생활시설로 이용 중인 해당 물건의 용도 간 차이가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 이용 상태를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 지하층에 위치하여 일조 및 채광 등에서 일반 상가에 비해 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 비교적 안정적인 지역에 위치한 근린상가입니다. 양곡중학교와 아파트 단지가 인접해 있어 생활 인프라 접근성이 좋습니다. 채무총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지하층 상가라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

창원시 성산구는 지역 내에서도 개발이 활발하고 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.2. 명도 용이성

임차인이 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도에 소요되는 시간과 비용을 최소화할 수 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 활용 가능성

제1종근린생활시설로 사무실, 영업소 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 유사 물건의 시세, 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 순수하게 물건 가치와 투자 수익률을 기반으로 판단합니다.

9.2. 참고사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 임대료 시세, 공실률, 해당 건물의 관리 상태, 지하층이라는 점을 감안한 실제 활용 가치 등을 상세히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.