나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12440 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1428-4 분성마을현대아이아파트 105동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼계동 소재 "분성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 주택, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 19층건 내 2층 205호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-30)(가야대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경상남도 김해시 삼계동 1428-4번지, 분성마을현대아이아파트 105동 2층 205호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경12440 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 155,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 40.42㎡ (약 12.23평)이며, 건물 면적은 77.09㎡ (약 23.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOO이며, 등기부상 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 근저당권입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2003년 11월 21일입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "분성중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 남측 및 북측으로 왕복 4~5차선 포장도로가 개설되어 있어 교통 상황은 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 가야대학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 근저당권(을16)입니다.

이 외에 소유권 이전(갑2, 갑3, 갑4), 근저당권(을17), 가압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6) 등 총 6건의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 등기부상으로는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 215,081,271원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 삼계동은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 및 관련 주거 시설 용도에 적합합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 주변으로 왕복 4~5차선 도로가 잘 정비되어 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 역시 용이할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

교육시설: 북서측 인근에 분성중학교가 위치하고 있으며, 가야대학교도 가까워 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 조용한 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인 현황이 미상이라는 점입니다.

해당 물건의 임대관계는 미상으로 확인되어, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등의 인수 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 경매 물건의 공통적인 리스크인 미납 관리비 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

건물 사용승인일로부터 약 23년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 분성마을현대아이아파트 105동 205호는 김해시 삼계동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 기본적인 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 임차인 현황 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 철저한 현장 조사 및 명도 협상이 필수적입니다.

감정가 1억 5,500만원 대비 전용면적 77.09㎡(약 23.3평)의 가치를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하게 정리될 예정이므로, 인수 부담이 적은 편입니다.

최근 유사 면적의 매매 사례가 존재하여 시세 파악 및 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 77.09㎡(23.3평)의 아파트가 2026년 6월 10일 14층에서 15,200만원에 거래되었습니다.

본건은 2층으로, 층수에 따른 시세 차이를 고려하면 14층의 매매가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

또한, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 명도 협상 결과 및 현장 조사 내용을 바탕으로 재산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.