나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9145 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2087 사계리유앤미타운하우스제2동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ‘사계항’ 북측 인근에 위치하고, 주위는 과수원 전, 단독주택,소규모 점포, 항구시설 등 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 타운하우스(단독주택) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며 단지내도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> (지적재조사지구지정) 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서 (사용승인일 : 2021.12.20) 외벽 : 스타코 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설 및 가스보일러에의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 현장조사시 이해관계인 부재로인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각, 목록2 지분 매각, 제시외 건물(1-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경9145 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2087번지 사계리유앤미타운하우스제2동이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 402,885,680원입니다.

토지 면적은 총 2,595.00㎡ (약 785평)이며, 건물 면적은 99.48㎡ (약 30평)입니다.

건물에는 제시외 면적 10.20㎡ (약 3평)이 포함되어 있으며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건이며, 주의사항으로는 일괄매각, 목록2 지분 매각, 제시외 건물(1-1) 포함입니다.

건축물 현황에 따르면, 본 건물(제2동)은 2021년 12월 20일 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 2층 단독주택입니다. 총괄표제부 상 해당 부지(2087번지)에는 총 9개동의 건축물이 있으며, 전체 대지 면적은 2,595㎡, 전체 건축 연면적은 895.32㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계항' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 과수원, 단독주택, 소규모 점포, 항구시설 등이 혼재하는 지역으로, 자연환경과 생활 편의시설이 공존하는 입지입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 단지 내 도로가 소재하고 있습니다.

토지 형태는 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 현재 타운하우스(단독주택)의 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 토지 등기부상 을3, 접수일자 2021년 12월 30일자 제주은행 근저당권입니다. 건물 등기부상에서도 동일한 말소기준권리(을1, 접수일자 2021년 12월 30일자 제주은행 근저당권)가 확인됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액은 토지 등기부 기준 1,955,400,000원, 건물 등기부 기준 1,023,000,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상인 점은 인수되는 임차인의 유무, 보증금 및 차임 수준을 파악하지 못했음을 의미합니다. 명도 과정이나 권리 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 유무 및 관계를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 부동산 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 4월, 안덕면 사계리 '오션캐슬'(2021년 건축, 연립, 전용면적 79.31㎡)이 263,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 안덕면 사계리 '산방산코아루아이비타운'(2019년 건축, 다세대, 전용면적 99.74㎡)이 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 안덕면 사계리 '몬트마레'(2020년 건축, 연립, 전용면적 41.07㎡)가 220,000,000원에 거래되었습니다.

본건과 유사한 건물 면적(99.48㎡)을 가진 '산방산코아루아이비타운'의 최근 거래가(350,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건 건물의 시세는 3억원 중반대로 형성되어 있다고 판단됩니다. 감정가는 402,885,680원으로, 최근 시세보다는 다소 높게 책정되었습니다. 다만, 본건은 신축 건물(2021년 사용승인)이며, 주변에 소규모 점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '사계항' 인근에 위치하여 해안 접근성이 좋습니다. 주변으로 과수원, 단독주택, 소규모 점포, 항구시설 등이 혼재되어 있어 조용하면서도 생활 편의시설을 일부 갖춘 환경입니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

현재 제공된 정보로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급 및 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대차 관계가 명확하지 않아 인수되는 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 정확히 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 건물 내부 확인 곤란: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 건물의 실제 관리 상태, 내부 구조, 하자 여부 등을 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 10.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거, 활용, 법적 문제 등을 사전에 검토해야 합니다.

* 유동화물건, 공동담보: 채권의 이전이나 다수의 담보 설정으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 신축(2021년 사용승인) 단독주택으로, 넓은 토지 면적(2,595㎡)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제, 불분명한 임대차 관계, 내부 확인의 어려움 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 보유: 2,595㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 토지 분할 등 다양한 활용 가능성을 내포합니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

* 제주 관광지 인근: 사계항 인근으로 관광 수요가 있는 지역에 위치하여 임대 수익이나 주거 가치 측면에서 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 402,885,680원입니다.

최근 주변 실거래 사례를 분석해 보면, 본건 건물 면적(99.48㎡)과 유사한 '산방산코아루아이비타운'(99.74㎡)이 2026년 4월 350,000,000원에 거래되었습니다.

다른 유사 면적 및 신축 연도를 가진 '오션캐슬'(79.31㎡)은 263,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 대비 시세 적용 및 잠재적 리스크(토지 규제, 미확인 임차인, 내부 확인 곤란 등)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 실질적인 인수 금액은 낙찰가 외에는 없습니다.

전략적 고려사항:

* 감정가는 402,885,680원이지만, 최근 유사 면적 실거래가(350,000,000원)를 기준점으로 삼을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 및 미확인 임차인 리스크를 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 최저 입찰가(감정가의 70~80% 수준에서 시작 가능)를 확인한 후, 현장 조사 결과 및 입찰 분위기를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.