나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1572 [1] 경상남도 양산시 중부동 669-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.11.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 소재 '양주초등학교' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약8미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상3층건으로서(사용승인:2002.06.07) 외벽 : 타일 마감 등. 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 등. 창호 : 샷시창호임

이용상태

1층: 근린생활시설(1개호, 상호명: 아홉산 구지뽕 삼계탕) 2층: 단독주택(다가구-2가구) 3층: 단독주택(다가구-1가구)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 사진용지'와 같이 제시외건물 (ㄱ~ㅂ)은 구조, 규모, 용도 등으로 보아 부합물 및 종물로 보임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상. (2) 본건 건물 옥상에 다락이 소재하여 구조 및 규모, 건축물대장 도면 등을 감안하여 본 건 건물 가격에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[2-1.~2-6., 감정평가서 중 지적개황도, 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ] 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1572 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 중부동 669-1 (신주소: 경상남도 양산시 양주5길 30)

1.3. 건물 용도

다가구주택 및 제2종근린생활시설 (1층: 근린생활시설, 2-3층: 다가구주택)

1.4. 감정가

707,096,840원

1.5. 면적

토지: 209.20㎡ (약 63.28평)

건물: 334.29㎡ (약 101.13평)

제시외 건물 면적: 35.82㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

부OOO (부산은행)

1.9. 건축 정보

사용승인일: 2002년 06월 07일

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 3층 건물

1.10. 특이사항

유동화 물건, 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 중부동에 위치하며, '양주초등학교' 남서측 인근 지역에 소재함. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주변 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 접근성이 양호한 편임. 북동측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한, 소로2류(폭 8-10m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육 제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(2024-12-27)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 08월 14일 접수된 부산은행 근저당권(을3/을9)임.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 406,433,557원임.

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서에 '지상권개요:'가 언급되었으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2024-03-14, 배당신고일자: 2026-01-22, 대항력: 없음.

* 임차인: 이 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-20, 확정일자: 2023-11-17, 배당신고일자: 2026-01-09, 대항력: 없음.

* 임차인: 임 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2015-11-12, 확정일자: 2015-11-12, 배당신고일자: 2026-01-29, 대항력: 없음.

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 소규모 근린생활시설 및 상점들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 양주초등학교와 인접하여 학생 유동인구가 있는 지역임.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 및 양주초등학교 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 양주초등학교: 본건 남서측 인근에 위치 (도보 접근 가능)

* 기타: 추가적인 중학교, 고등학교 등 교육 시설은 반경 1km 내외에 분포할 것으로 예상됨.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설 및 소매점 등을 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 가능함. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요함.

5.3. 의료 시설

지역 내 병 의원급 의료 시설이 분포할 것으로 예상되며, 종합병원은 차량 이동을 통해 접근 가능함.

5.4. 교통 시설

주요 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가서에 포함된 제시외 건물(2-1.~2-6., ㄱ~ㅂ)은 낙찰자가 취득하게 되나, 건축물대장 등 공부상에 등재되지 않았을 수 있으므로 현황 확인이 필요함.

6.2. 법적 제한 및 용도 규제

토지가 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 함.

6.3. 건물 노후화 가능성

2002년 사용승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.4. 임대차 관련

모든 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁 가능성에 대비해야 함.

6.5. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건보다 거래 과정이나 권리관계에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 중부동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 인접한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 약 7억 7백만원입니다. 양주초등학교 및 주변 근린생활시설과의 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 교통도 편리합니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 등재된 임차인 모두 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있고, 토지 이용에 일부 제한이 있는 점, 그리고 건물의 노후화 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양주초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 내 입지

* 다가구주택 및 근린생활시설 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 상대적으로 적음

* 주변 도로망 양호 및 차량 접근성 편리

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 707,096,840원입니다. 현재 임차인의 보증금 인수액이 없어, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 부동산 시세, 건물의 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 접근 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토할 필요가 있으며, 상세한 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.