나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34433 [1] 광주광역시 동구 지산동 315-7 이화맨션 나동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '광주동산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제108호로서, 외벽: 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 접한 진입로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 지산동 315-7 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중점경관관리구역. (2) 지산동 315-24 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역 (광주동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(오지호가)<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34433 (1)

소재지: 광주광역시 동구 지산동 315-7 이화맨션 나동 1층 108호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

토지면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

건물면적: 68.72㎡ (약 20.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '광주동산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제108호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되어 있으며, 창호는 새시입니다.

2.4. 토지 이용상태

본건은 2필지로 구성된 부정형 토지 위에 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

단지 북서측으로 접한 진입로를 통해 본건 단지로의 차량 출입이 가능합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

지산동 315-7: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중점경관관리구역.

지산동 315-24: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역 (광주동산초등학교), 현상변경허가 대상구역(오지호가), 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

등기부 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 11월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을8)입니다. 등기부 상 을9, 을10, 을11, 을12 근저당권은 말소 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 등기부 채권 총액은 131,140,000원입니다. 현재 경매 신청 채권자는 한국주택금융공사입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-03

* 대항력: 없음

* 비고: (별도 특이사항 없음)

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 및 단독주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 발전 가능성

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 배후 수요를 기반으로 하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 광주동산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 지역 내 위치하므로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

* 광주동산초등학교가 북동측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용을 반드시 현장 방문 및 등기사항전부증명서 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 용도 및 구조 상이점

제공된 건축물대장 요약 정보와 감정평가서 상의 건물 용도 및 구조에 일부 상이점이 확인됩니다. 감정평가서에는 '아파트'로 명시되어 있으나, 건축물대장 정보에는 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있습니다. 본 보고서에서는 실제 이용 상태 및 감정평가서 내용을 중심으로 기술하였으며, 실제 현장 확인 시 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 부재 확인

주변 지역 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 지산동 이화맨션에 위치한 아파트로, 광주동산초등학교 인근의 안정적인 주거 환경과 교육 접근성을 갖춘 입지입니다. 현재 감정가는 96,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 권리에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광주동산초등학교 인근의 안정적인 주거지 내 위치.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분 확보 가능.

* 현재 등기부상 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 지상권 확인 필요).

* 감정가를 기준으로 한 잠재적 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 96,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그로 인한 가치 하락 요인을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.