나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34989 [1] 경기도 김포시 마산동 638-4 한강동일스위트더파크뷰1단지 근린생활시설에이동 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울공원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 제1층 제126호로서, 외벽: 외장석재 및 복합판넬 마감 등. 내벽: 페인팅 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, "공동주택 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 노폭 약 25m 내외의 보행자전용도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34989 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용인축산업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 마산동 638-4 한강동일스위트더파크뷰1단지 근린생활시설 에이동 1층 126호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 제1층 제126호

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 254,000,000원

등기부채권 총액: 235,246,918원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로가, 동측으로 노폭 약 25m 내외의 보행자 전용도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 용인축산업협동조합의 근저당(2021-04-07, 204,000,000원) 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 이들 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양

전입일자(사업일자): 2025-10-24

보증금: 0원

차임: 30,000원

대항력: 없음

비고: 탐문 결과 임차인이 점유 중인 것으로 파악되었으나, 구체적인 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 대부분의 등기된 권리가 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금은 0원입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상권

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 역시 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집된 김포한강신도시 내 상권입니다. 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 대로3류, 중로2류, 소로3류 등 도로 관련 용도지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 속해 있습니다. 토지거래계약 허가구역에 포함되나, 이는 특정 대상(외국인 등)에 국한되는 규제입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북측 인근에 은여울공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변 공동주택 단지로 인해 기본적인 상업시설 이용이 편리하며, 마트, 병원, 학원 등은 김포한강신도시 중심 상업지구를 통해 이용 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 양 은 대항력이 없으며 인수할 보증금은 0원이지만, 소액의 차임이 존재합니다. 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/규제 리스크

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 김포한강신도시 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성은 있으나, 현재로서는 특별한 제한은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 김포한강신도시 내 근린상가로, 풍부한 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 소형 면적임에도 불구하고 신도시 내 상가라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 모든 권리가 소멸되는 조건으로 낙찰 후 명도만 원활하게 진행된다면 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시라는 신규 개발 지역 내 상가라는 점.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보 가능성.

* 소형 면적으로 소액 투자 접근 용이.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

토지/건물 면적: 34.25㎡ / 27.30㎡

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 본건의 현황(소형 점포, 임차인 점유 등)을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 203,200,000원 ~ 228,600,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.