나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30525 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 808-3 동신무지개아파트 가동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 "부안터미널" 남동측 인근에 위치하는 "동신무지개 아파트 제가동 제4층 제404호"로서, 주위환경은 아파트단지 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

1-가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제4층 제404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 새시창.

이용상태

1-가)는'아파트(공동주택)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별 바닥난방설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 개설된 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

아파트로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30525 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 808-3 동신무지개아파트 가동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 60.65㎡ (약 18.35평)

토지지분: 60.65㎡ (약 18.35평)

건물 전용면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.88㎡ (약 25.68평)

* 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.

1.3. 건축물 정보 (동신무지개아파트)

준공일: 1990년 11월 06일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층

동: 가동

호: 404호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 "부안터미널" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 동측으로 개설된 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 정방형의 평지로서 현재 '아파트부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(2017-11-30)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

을4 (2009-05-21) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 80,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 등기부 요약

* 접수일자: 1991-05-29, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김성수

* 접수일자: 2006-02-10, 권리종류: 소유권이전(매매), 권리자: 김재영

* 접수일자: 2009-05-21, 권리종류: 근저당권, 권리금액: 80,000,000원, 권리자: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 접수일자: 2021-09-07, 권리종류: 가압류, 권리금액: 100,138,245원, 권리자: 동창원농업협동조합

* 접수일자: 2024-06-05, 권리종류: 가압류, 권리금액: 17,239,295원, 권리자: 현대캐피탈

* 접수일자: 2024-06-07, 권리종류: 압류, 권리자: 정읍세무서장

* 접수일자: 2025-06-18, 권리종류: 압류, 권리자: 무주군

* 접수일자: 2025-11-24, 권리종류: 임의경매, 권리금액: 57,000,000원, 권리자: 농업협동조합자산관리회사 (본건 경매개시결정)

* 접수일자: 2025-12-09, 권리종류: 압류, 권리자: 경기광주세무서장

3.4. 등기부채권 총액

총 197,377,540원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재할 경우 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 채무가 존재할 가능성에 대해 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 아파트 단지는 부안터미널 인근에 위치하며, 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 편의점, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 기능이 중심이지만, 근린생활시설의 혼재로 인해 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 부안터미널이 인근에 있어 유동 인구의 일부 흡수도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설 (추정)

* 교육: 본 물건지에 대한 구체적인 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지의 경우 통학 가능한 범위 내에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높습니다.

* 의료: 종합병원이나 대형 의료 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 지역 내 병의원급 의료 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

5.3. 주변 시설 특이사항

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황

본 물건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 보증금 및 차임 정보가 불분명하여, 혹시 모를 인수되는 채무의 존재 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

6.3. 권리 관계 복잡성

다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.4. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역별 부동산 시장 상황에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군에 위치한 아파트로, 일반적인 아파트 단지의 입지 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 8,500만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 지역 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있는 여지가 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 자체에 대한 큰 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 임차인 관련 협의 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

부안터미널 인근이라는 입지적 이점과 함께, 지역 내 주거용 부동산으로서의 안정성을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 8,500만원이라는 감정가는 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 토지 사용에 대한 권리를 확실히 보장받을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편으로, 생활 편의성이 높습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 가압류, 압류 등은 경매 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 다음과 같은 사항을 바탕으로 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원으로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 감정가: 85,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 거래가, 유사 물건의 시세, 건물 노후도, 수리 필요 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 주변 시세: 동신무지개아파트 단지 내 또는 인근 유사 아파트의 최근 실거래가 및 호가를 조사하여 적정 가치를 파악해야 합니다.

* 명도 비용 및 기간: 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 소요 기간을 예상하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 투자 수익률: 예상 임대 수익률 또는 시세차익을 고려한 목표 수익률을 설정하고, 이를 달성할 수 있는 상한선을 정해야 합니다.

위의 요인들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 8,500만원을 기준으로 시장 상황 및 현장 조사를 통해 추가적인 분석이 필요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

(참고: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 수집된 최신 정보를 바탕으로 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.