나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9737 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1181-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 소재하는 "지산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 출입은 가능하며, 버스정류장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가로장방형 토지로서, "주거용건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약3-4m 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(지산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 별첨 "건물감정요항표" 참조바람. (2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가: 시멘트벽돌조 슬래브 위 함석경사지붕 지상3층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 1996.04.30.) 외벽: 외장타일, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥재, 타일 등 마감 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가: 다가구주택

설비내역

1-가: 급배수 및 위생설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨"지적및건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄷ)이 소재하며, 이는 토지에 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건은 건물등기사항전부증명서상 "전세권설정(전세금: 금80,000,000원, 범위: 주거용 건물1층 중 53.84㎡ 전세권자: 김*순)"이 등재되어 있음. (2)기타: 본건은 일반건축물대장상 "건축과-21914(2021.05.10)호에 따라 건축물 높이 9.9m →10.95m (+1.05m)증축 사용승인[2021-증축신고-33]" 기재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9737 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1181-18

용도: 다가구주택

감정가: 405,984,800원

토지면적: 143.70㎡ (약 43.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 225.69㎡ (약 68.27평)

건물 제시외면적: 22.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 수성구 지산동에 소재하며, "지산중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로, 최고 12층 이하 건축이 가능합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(지산중학교)으로 지정되어 있습니다. 하천 관련 사항은 건설과 확인이 필요합니다.

1.2. 4.인접 도로상태

토지의 남서측으로 약 3-4m의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

등기부상 토지의 말소기준권리는 2025년 11월 18일 접수된 김영순의 강제경매개시결정(2025타경9737)이며, 건물등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 김영순의 전세권 설정(을8)입니다. 이들 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 전세권은 말소기준권리이나 말소 예정으로 표시되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액(토지): 12,017,501원

등기부채권 총액(건물): 92,017,501원

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-20

배당신고일자: 2026-01-13

대항력: 있음

비고: 건물등기부 상 전세권 설정자(금80,000,000원, 2020-11-20)와 동일인으로 보이며, 대항력이 있다고 판단됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-06

확정일자: 2020-11-06

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 있음

비고: 대항력이 있다고 판단됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

확정일자: 2021-04-30

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 대항력이 없다고 판단되어, 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.인수되는 보증금

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김 , 이 )이 존재하므로, 실제 인수 금액은 배당 결과 및 임차인과의 협상에 따라 달라질 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본 물건지는 주거지역에 속해 있으며, 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지산중학교가 인접해 있어 학생 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 2.지역 특성

수성구는 대구 내에서도 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가받습니다. 본 물건지는 이러한 지역의 특성을 공유하며, 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

단지 인근에 지산중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2.편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3.교통망

주요 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

김 (80,000,000원) 및 이 (70,000,000원) 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금이 인수될 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 결과에 따른 것이므로 실제 인수 여부와 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 2.제시외 건물

건물 면적 외에 22.40㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 철거 가능성 등을 사전에 파악해야 합니다.

1.6. 3.건축물 증축

건축물대장 상 1996년 건축물 사용승인 이후 2021년에 높이 1.05m 증축(총 10.95m)이 사용 승인되었습니다. 이는 향후 건축 관련 법규 적용이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 4.토지 관련 제한사항

토지이용계획 상 '하천' 관련 사항이 건설과 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 이는 잠재적인 개발 제한이나 환경적 제약 요인이 될 수 있으므로, 정확한 내용을 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설과 교통 편의성을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 감정가는 405,984,800원이며, 토지 및 건물 면적이 적절합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 하천 관련 확인 필요 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 파악하고 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구의 잘 갖춰진 생활 인프라와 교육 환경

* 안정적인 주거용 부동산: 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성

* 경매 감정가 대비 시세 비교: 시장 가치 대비 합리적인 투자 기회 탐색

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 취득으로 인한 효율성

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 유사 물건의 시세, 현장 조사 결과, 권리 분석 및 인수 위험(대항력 있는 임차인 등), 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보에서 인수 보증금 합계가 0원으로 제시된 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인 2명(김 , 이 )이 존재하므로 이들의 보증금(총 150,000,000원)이 실제 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 이러한 인수 위험을 충분히 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본 물건의 수익률과 위험 요소를 면밀히 분석하여, 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 전략적인 입찰가격을 설정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.