나이스옥션 법원경매 천안 2025타경776 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 "천안성성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 호수공원, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외로서, 외벽: 벽돌타일붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

공히 공실상태임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건은 각 호 벽체를 철거하여 인접 호실과 합쳐 하나의 상가로 이용하고 있으며, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획시설은 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 공부상 지상1층이나 ‘주도로’를 기준으로 지상3층이며(사진참조), 건물 승강기의 층수 표시도 3층으로 표시되어 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

일괄매각
오픈형 점포 구분상가임. (별첨 사실조회회신서참조)
공부상 지상1층이나 ‘주도로’를 기준으로 지상3층. 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

천안지원 2025타경776 (1)

1.1. 2.소재지

충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41, 우나아르떼근린생활시설 1층 101호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 성성5로 113)

1.1. 3.용도

제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설 (현재 근린상가로 이용)

1.1. 4.감정가

1,565,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 82.88㎡ (약 25.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 146.14㎡ (약 44.21평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 6.매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 7.경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

천OOOOO (천안서부신용협동조합)

1.1. 9.건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 징크지붕 4층 건물

사용승인일: 2022년 04월 05일

건물 규모: 지하 4층, 지상 4층

전유 부분: 1층 101호

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 소재하며, "천안성성초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 호수공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접 도로 상태

본건 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

을1. 근저당권, 접수일자 2022-08-03, 채권자 천안서부신용협동조합, 채권최고액 1,080,000,000원

1.3. 2.소멸 예정 권리

말소기준권리인 근저당을 포함하여, 등기부등본 상의 모든 권리(신탁말소, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

1.3. 3.인수되는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서에 '지상권 개요'가 언급되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않으므로 추가 확인 필요)

1.3. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 특성

본 건물은 제2종 근린생활시설로 건축되었으며, 제1종 근린생활시설 용도로도 활용 가능합니다. "오픈형 점포 구분상가"로, 별첨 사실조회 회신서를 통해 추가적인 내용 확인이 필요합니다.

1.4. 2.구조 및 층별 정보

건물은 철근콘크리트구조 징크지붕의 4층 건물입니다. 본건은 1층 101호에 해당하며, 공부상 표기는 1층이나, 주도로를 기준으로 할 경우 3층으로 표시될 수 있습니다. (사진 및 현장 확인 필수)

1.4. 3.주변 상권

인근에 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 호수공원 등 편의시설과 함께 근린상업 기능이 발달하고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 환경

"천안성성초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

1.5. 2.편의 및 휴식 시설

인근 호수공원을 통해 쾌적한 생활 환경 및 여가 활동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.층수 표기 차이

공부상 1층이나 주도로 기준 3층으로 표기되는 점은 실제 이용 가치 및 접근성 평가 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 2.건물 이용 상태

본건은 각 호실의 벽체를 철거하여 인접 호실과 통합하여 사용 중인 상태입니다. 향후 원상복구 시 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이며, 현재 공실 상태로 추정되나 정확한 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 4.토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치한 근린생활시설 상가로, 감정가는 15억 6천 5백만원입니다. 토지 약 83㎡, 건물 약 146㎡ 규모이며 일괄매각 대상입니다. 말소기준권리 외 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 소멸될 예정으로 권리상 인수 부담은 없습니다. 주변에 대규모 공동주택 단지와 공원이 위치하여 배후 수요 및 생활 환경이 양호합니다. 다만, 공부상 층수 표기 오류, 벽체 철거로 인한 원상복구 필요성, 임대 관계 미상 등의 이슈가 존재하므로, 입찰 전 현장 방문 및 관련 자료에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 성장 가능성이 높은 천안시 서북구의 신흥 상업지역에 위치.

* 주변 공동주택 단지의 풍부한 배후 수요.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 향후 시세 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 및 주변 유사 물건 시세 조사

* 본건의 실제 가치 평가 (수익률, 미래 가치 등)

* 예상되는 원상복구 비용 및 기타 제반 비용 산출

* 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준 고려

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 차감 요소 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.