나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51954 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 985 에이치비한빛아파트 101동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진시립 송악 도서관 남동측 근거리, 당진송악농협 하나로마트 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 주택 및 농경지 등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건 남동측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 근거리에 국도 32호선, 동측 인근에 지방도 633호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2007년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물인 에이치비한빛아파트 101동 2층 206호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로서 집합건축물대장의 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 확장형 발코니 및 발코니 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 대체로 사각형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 중로, 서측, 동측으로 소로와 접하여 단지로의 진출입 용이한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로1류 (폭 20m-25m)(중로1-602호)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(대전지방법원 서산지원 당진시법원 2023카임1068, 2023.12.26. 등기)있음(임대차보증금 14,800만 원, 전입일 2021.11.17. 확정일자 2021.11.17.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51954 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 985 에이치비한빛아파트 101동 2층 206호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 2층 206호 (2007년 12월 사용승인)

전유부분 면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

공용부분 면적: (제시 정보 없음)

토지 면적: 39.42㎡ (약 11.93평) (토지/건물 일괄매각)

감정가: 141,000,000원

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: HB한빛101동102동

총 세대수: 244세대

최고/최저층: 15층 / 1층

준공년월: 2007년 12월

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리에 위치하며, 송악읍 행정복지센터, 당진시립 송악 도서관, 당진송악농협 하나로마트 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설, 주택 및 농경지가 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

남동측 인근에 서해안고속도로 당진IC, 남측 인근에 국도 32호선, 동측 인근에 지방도 633호선이 통과하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북측 및 남측으로는 중로, 서측 및 동측으로는 소로와 접하고 있어 단지 내 진출입이 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m) 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 등기사항전부증명서상 을구 7번 순위의 주택임차권등기(2023.12.26. 등기)로 판단됩니다. 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 148,000,000원으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 등기부등본상 말소기준권리는 강제경매 개시결정일자(2025.11.25.)이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 분석 시 을구 7번 임차권이 가장 중요합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.11.17

* 확정일자: 2021.11.17

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거단지 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다. 송악읍 행정복지센터, 당진시립 송악 도서관, 하나로마트 등이 인근에 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

해당 아파트는 2007년 12월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본건은 2층에 위치합니다. 내부 구조는 집합건축물대장 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 확장형 발코니 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 소방 설비 등이 완비되어 있으며, 지하 주차장도 갖추고 있습니다.

5.3. 아파트 관리 정보

아파트명은 HB한빛101동102동이며, 총 244세대가 거주하고 있습니다. 지상 주차 4대, 지하 주차 11대를 포함하여 총 146대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본 건의 감정가 141,000,000원 및 최근 실거래가(84.9㎡ 기준 145,000,000원)를 고려할 때, 임차인의 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있으며, 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 탐문 및 공개된 정보 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 HB한빛아파트 101동 2층 206호는 당진시 송악읍의 비교적 양호한 주거 환경 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 갖추어진 아파트입니다. 그러나 을구 7번 순위의 임차인이 보증금 148,000,000원을 보유하고 있으며, 이 금액은 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 해당 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당합니다. 따라서 매수인은 입찰가 외에 최소 148,000,000원의 추가적인 재정 부담을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 송악읍의 안정적인 주거 지역 내 입지

* 단지 내 관리 및 편의시설 양호

* 교통 접근성 양호

9. 예상 입찰가

최근 84.9㎡ 면적의 아파트 매매 사례가 145,000,000원에 있었으며, 감정가는 141,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 148,000,000원이므로, 총 투자 비용은 입찰가 + 148,000,000원이 됩니다.

따라서, 본 건의 시장 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 때, 보증금 인수 금액을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 합리적인 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 141,000,000원의 80~90% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

주의: 위 예상 입찰가에 더하여 148,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 예상 지출액은 최소 258,000,000원 (110,000,000원 + 148,000,000원) 이상이 될 수 있습니다. 현재 시세(약 145,000,000원) 대비 총 지출액이 높게 형성될 수 있으므로, 면밀한 재산 분석 및 시세 변동 가능성 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.