나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3988 [1] 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 105동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "목양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브위아스팔트슁글지붕 19층 건물(2003년 7월 31일 사용승인) 105동 내 15층 1503호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측, 동측 등의 도로변에서 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 동소 24번지를 기준으로 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(일반)(2018-04-04), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-13)(대로3-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(71호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(80호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대성중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(호수유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 건물 현황

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3988 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 105동 15층 1503호

* 용도: 아파트

* 구분: 집합건물 (아파트)

* 건물 내역: 19층 건물 중 15층 (전용면적 84.82㎡ / 25.66평)

* 준공 연도: 2003년 7월 31일 (만 23년 경과)

* 감정가: 365,000,000원

* 토지 면적 (지분): 44.13㎡ (13.35평)

* 건물 면적 (지분): 84.82㎡ (25.66평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 태평새마을금고 (등기부 요약 참조)

1.2. 입지 조건

* 주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "목양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

* 교통 상황: 제반 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

* 도로 상태: 서측 및 동측 도로변에서 단지 내 차량 진출입이 가능합니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2013년 8월 9일자 태평새마을금고 근저당 (을9, 169,000,000원)으로, 본 경매 사건(갑9)을 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 안성진 -> 이해룡 -> 김선하 순으로 등기되었습니다. [cite: BUILDING_REGISTRATION_SUMMARY]

* 근저당: 태평새마을금고의 근저당 3건 (총 217,100,000원)은 말소 예정입니다. [cite: BUILDING_REGISTRATION_SUMMARY]

* 임의 경매: 태평새마을금고의 임의경매 (169,298,765원)로 진행 중입니다. [cite: BUILDING_REGISTRATION_SUMMARY]

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 확인되지 않아 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 건물 및 부대시설 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 라멘조, 스라브 위 아스팔트 슁글 지붕, 19층 건물 (105동)입니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY, BUILDING_REGISTRATION_SUMMARY]

* 내외벽 및 창호: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

* 토지 이용 상태: 본건은 아파트 건부지로 이용 중인 일단의 부정형 토지입니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

* 단지 정보: 목양마을아파트는 총 1500세대, 17동 규모이며, 2003년 7월 31일 사용승인되었습니다. [cite: APARTMENT_INFO]

* 주차 시설: 단지 내 총 420대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 주차 대수는 충분한 수준입니다. [cite: APARTMENT_INFO, ARCH_BUILDING_REGISTER_TOTAL]

1.5. 상권 및 생활 정보

* 주변 시설: 주거지대로서 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육 환경: 목양초등학교, 대전목동초등학교, 대전목양초등학교, 대전중학교, 대성중학교, 대성고등학교, 을지대학교 대전캠퍼스, 호수유치원 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 아파트 단지 내 복리시설이 구비되어 있습니다. [cite: APARTMENT_INFO]

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도 지역: 제3종일반주거지역

* 기타 제한: 시가지경관지구, 대로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 학교 환경 보호 구역 (상대/절대), 중점경관관리구역 등이 지정되어 있습니다. [cite: BUILDING_APPRAISAL_SUMMARY]

1.7. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되었으나, 실제 점유자의 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2003년 준공으로 23년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주거환경개선지구: 사업 진행 여부에 따라 소음, 먼지 등 불편함이 발생할 수 있으며, 향후 용도 변경 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 공동 담보: 경매 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있어, 채무 처리 과정의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (84.82㎡ 기준):

* 2026년 4월 15일 (11층): 32,500만원

* 2026년 4월 7일 (10층): 31,000만원

* 2026년 6월 12일 (3층): 30,200만원

* 최근 전월세 사례 (84.82㎡ 기준):

* 2026년 1월 27일 (9층): 보증금 25,000만원 (월세 0)

* 시세 분석: 최근 매매가는 30,200만원에서 32,500만원 사이에 형성되어 있으며, 층수에 따른 가격 차이가 관찰됩니다. 본건 15층은 상대적으로 높은 층으로, 최근 최고가 매매 사례인 32,500만원 수준의 가치를 기대할 수 있습니다. 현재 감정가(36,500만원)는 최근 시장가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 최근 시장 거래 사례 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 32,500만원 으로 예상 입찰가를 제안합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 다수의 학교 및 대학교 인접으로 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로 인접 및 버스 정류장 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 시장 가격 대비 경쟁력: 최근 거래가를 고려 시, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

대전광역시 중구 목동에 위치한 목양마을아파트 105동 1503호 경매 물건은 우수한 교육 환경과 편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖춘 입지 좋은 주거 공간입니다. 권리 분석상 특이사항이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 최근 시장가 대비 감정가가 높은 편이나, 15층의 좋은 층수임을 감안하여 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자를 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.