나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22267 [1] 경상남도 거제시 장평동 660 태완노블리안 101동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트 및 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제11층 제1103호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 동측 하향한 완경사의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(실시계획인가 시 주민의견사항 반영 필요)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한마음유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22267 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 장평동 660 태완노블리안 101동 11층 1103호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

132,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

55. 04㎡ (약 16.65평)

1.5. 2.건물면적 (전용면적)

84. 85㎡ (약 25.67평)

(최근 매매 관련 JSON 정보에 따르면, 본 건과 동일한 84.8475㎡ 면적의 거래 사례가 존재합니다.)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트 및 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 동측 하향한 완경사의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

대지권의 토지 동측으로 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(양지초등학교, 한마음유치원), 절대보호구역(양지초등학교, 한마음유치원)에 해당합니다. (2025-07-22 기준 보호구역 지정일자 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 12월 4일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권금액 136,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다. (예: 2025-11-26 임의경매 개시결정 등기)

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인 1

* 임차인: 이 (전입인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.3. 2.임차인 2

* 임차인: 주식회사세영 (점유자직원 박 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-11-05

* 확정일자: 2025-12-10

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

(상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

* 아파트명: 태완노블리안아파트

* 사용승인일: 2004년 9월 21일

* 총 동수: 2개동

* 총 세대수: 180세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 145대 (세대당 약 0.8대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

4.2. 최근 매매 시세

* 2026년 3월 23일: 83,000,000원 (전용 75.2852㎡, 6층)

* 2026년 4월 17일: 95,000,000원 (전용 84.8475㎡, 12층)

* 2026년 6월 4일: 140,000,000원 (전용 84.8475㎡, 6층)

4.3. 최근 전월세 시세

* 2025년 6월 2일: 보증금 100,000,000원, 월세 0원 (전용 84.8475㎡, 11층)

* 2025년 3월 18일: 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원 (전용 84.8475㎡, 8층)

* 2026년 3월 2일: 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원 (전용 75.2852㎡, 1층)

4.4. 시세 분석

최근 매매가는 83,000,000원에서 140,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 면적, 층수, 거래 시점에 따라 상당한 편차를 보입니다. 본 건의 전용면적(84.85㎡)과 일치하는 95,000,000원 및 140,000,000원의 거래 사례가 있습니다. 특히 140,000,000원 거래는 본 건의 감정가(132,000,000원)를 상회합니다. 전월세 시세는 보증금과 월세 비율이 다양하게 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내 기본적인 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)이 갖춰져 있으며, 주변 상가 및 원룸 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

양지초등학교와 한마음유치원이 인근에 위치하며, 해당 학교 및 유치원 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 조사 제약

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 내부 상태는 실제와 다를 수 있으며, 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존한 평가임을 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계가 미상으로 파악되어, 내부 점유 상태 및 실제 거주자와의 협의 필요 여부에 대한 추가 확인이 요구될 수 있습니다. (단, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

6.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

상대/절대 보호구역 지정일(2025-07-22)이 명시되어 있어, 해당 지정 사항의 유효 기간 및 갱신 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 태완노블리안 아파트 101동 11층 1103호입니다. 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가되며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 깔끔한 물건입니다. 최근 실거래가 데이터는 가격 편차가 있으나, 본 건의 면적과 유사한 사례에서 감정가 이상의 거래도 확인되어 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 내부 조사가 불가했던 점과 임대 관계 미상은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 임대 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 최근 고가 실거래 사례는 본 건의 시세 잠재력을 보여줍니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

132,000,000원

9.2. 시세 분석 기반 예상가

본 건의 전용면적(84.85㎡)과 유사한 거래 사례(9500만원, 14000만원)를 고려할 때, 현재 시세를 반영한 예상가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 판단됩니다. 2026년 6월 4일 140,000,000원의 거래는 본 건의 감정가(132,000,000원)보다 높게 형성되어 있어, 시장의 긍정적 움직임을 반영하고 있습니다.

9.3. 최종 제안가

내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크와 최근 시세 변동성을 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제안합니다. (감정가 대비 약 87% ~ 95%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.