나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21029 [1] 경상남도 함안군 칠북면 가연리 527-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 가연리 소재 '가동마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 기호(2)토지까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2)토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, “주거용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(2)토지 남서측으로 폭 약 4미터 및 북동측으로 폭 약3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

의견서 4p “7.그 밖의 사항” 및 후첨 “지적 및 건물개황도” 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-1) 구조 : 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1997년 09월 24일) 외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창호 : 목재 창호 및 샷시 창호 등임. (1-2) 구조 : 목조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1941년) 벽체 : 몰탈 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등임. (1-3) 구조 : 블럭조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1967년) 벽체 : 몰탈 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등임.

이용상태

(1-1) : 주택으로 이용 중임. (1-2) : 주택 및 창고로 이용 중임. (1-3) : 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(1-1)건물에 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

임대관계는 미상이며, 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 매각포함.
목록2 지상에 소재하는 현황조사서상 타인소유로 탐문된 건물 2동(감정평가서상 ㄴ, ㄷ)은 매각제외하며, 타인소유 건물로 인해 영향받는 금액임. 현황조사서상 토지 일부는 인접주택(가동1길 11-1)에서 점용하는 것으로 보여진다고 조사되었음.
목록1은 목록2와 타인소유 토지(가연리 527-8번지)에 걸쳐 소재함. 부속건물1(감정평가서상 1-2건물)은 등기부상 주택이고 건축물대장상 창고이나 현황 주택 및 창고임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 마산지원 2025타경21029 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 가연리 527-1

신주소: 경상남도 함안군 가동1길 1-10

용도: 단독주택

감정가: 111,279,430원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 457.00㎡ (약 138.24평)

건물면적: 151.81㎡ (약 45.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 (건축물대장 기반)

구조: 조적조 슬래브지붕 단층

사용승인일: 1997년 09월 24일

주요 구조: 외벽 - 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지 및 타일 마감, 바닥 - 장판지 및 타일 마감, 창호 - 목재 및 샷시 창호

이용 현황: 주택으로 이용 중 (건축물대장상 주택, 감정평가서상 1-1건물)

부속 건물 (감정평가서상 1-2건물): 등기부상 주택, 건축물대장상 창고이나 현황 주택 및 창고로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 가연리 소재 '가동마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다. 본건 토지는 남서측으로 폭 약 4미터, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m), 배출시설설치제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 채권자는 김OO입니다.

3.2. 말소기준권리

임의경매 (갑10, 2025-11-24 접수, 김주황)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 갑구 순위번호 9번 가처분등기(2025-07-23 접수, 김주황): 가처분권자인 신청채권자(김OO)의 말소동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오덕임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1968-10-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 관련 신중한 검토가 필요합니다.

3.5. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부: 소유권 보존(1994), 상속 소유권 이전(2018), 지분 이전(2018, 2022), 강제경매(2025), 가처분(2025, 인수), 임의경매(2025, 말소기준).

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 따릅니다.

* 총 채권액: 0원 (경매 개시 채권자의 채권액을 의미할 수 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 가동마을은 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌지대로, 상업시설보다는 전원생활에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근은 원활하며, 남서측과 북동측으로 도로가 접해 있어 기본적인 교통은 편리합니다. 다만, 대중교통 이용이 용이한 지역은 아닐 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 편의시설

함안군 칠북면 지역은 전반적으로 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재 조사된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, 간혹 공장이나 농경지 등과 인접한 지역에서는 환경 관련 민원이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 문제

* 토지 일부 점용: 현황 조사 결과, 토지 일부가 인접 주택(가동1길 11-1)에서 점용하는 것으로 조사되었습니다.

* 토지 경계 침범: 목록1 토지가 타인 소유 토지(가연리 527-8번지)에 걸쳐 소재하고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 사안입니다.

* 매각 제외 건물: 목록2 지상에 소재하는 타인 소유 건물 2동(감정평가서상 ㄴ, ㄷ)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 물건 가치에 영향이 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도에 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 공유물분할 경매

* 공동 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있어, 경매 절차 외적으로도 추가적인 협의나 갈등의 소지가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 토지의 일부가 타인 소유지에 걸쳐 있고 인접 토지에서 점용하고 있는 상황입니다. 또한, 매각 제외되는 타인 소유 건물이 존재하여 물리적, 법적 복잡성이 존재합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 금전적 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 가처분 등기 권리자가 신청 채권자와 동일인으로 말소 동의서가 제출된 점은 긍정적이나, 최종 소멸 여부는 확인이 필요합니다. 농촌지대라는 입지적 특성을 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 금전적 인수 부담이 없다는 점.

* 토지 관련 문제(점용, 경계 침범)를 해결하고 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,279,430원

본 물건은 위에 명시된 토지 관련 문제(타인 소유 토지 경계 침범, 점용), 매각 제외 건물, 복잡한 권리관계, 대항력 있는 임차인 존재 등으로 인해 시세 분석 및 위험 분석에 상당한 주의가 요구됩니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 매물 정보를 추가적으로 파악하여, 잠재적 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 입찰 전 현장 조사 및 법률 자문을 통해 정확한 권리 관계와 현황을 파악하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.