나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22193 [1] 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 347-6 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재"도장포마을회관"남서측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1,4:사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 연번5:부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

연번1,4:연번5를 통해 진출입이 가능함. 연번5:본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구). 연번4:계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구). 연번5:계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구).

제시목록 외의 물건

일련번호 4 토지상에 제시외 건물(분리수거장)1동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번2 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외벽 : 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등. 창호 : 샷시창호 등. 연번3 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외벽 : 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 벽지 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

연번2:주차장 및 기계실, 창고, 안내실, 식당, 객실로 이용중임. 연번3:주차장 및 기계실, 창고, 객실로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 압력펌프설비, 시스템에어컨 설비, 자동제어설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고 바람.

공부와의 차이

일련번호2 건물은 공부상"남부면 갈곶리 347-6, 347-7, 347-11"지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황"남부면 갈곶리 347-11"지상에 소재함. 일련번호3 건물은 공부상"남부면 갈곶리 347-6, 347-7, 347-11"지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황"남부면 갈곶리 347-6"지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,4]토지는 일반건축물대장상 연관지번으로 등재된 2필 일단지의 토지이며 최저매각가격은 이를 감안하여 평가함.
-목록[4]지상에 옹벽을 이용한 제시외 건물(분리수거장)1동(감정평가사 ㉠) 매각포함.
-목록[2]건물은 공부상 ‘남부면 갈곶리 347-6, 347-7, 347-11’지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 ‘남부면 갈곶리 347-11’지상에 소재함.
-목록[3]건물은 공부상 ‘남부면 갈곶리 347-6, 347-7, 347-11’지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 ‘남부면 갈곶리 347-6’지상에 소재함.
-목록[2,3] 옥탑층에 소재하는 태양광설비 및 수영장시설(테크) 등은 본 건물의 효용을 발휘하기 위한 구성 부분으로 본 건물에 포함하여 평가함.
-목록[2]건물의 1층은 우천시 배수시설이 취약하여 객실 내부로 우수가 일부 유입된 것으로 조사되고, 목록[3]건물은 전기용량 부족으로 잦은 정전이 있는 것을으로 조사됨.
-목록[5]토지는 2개의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역)에 걸쳐 소재하는 토지로 면적에 따른 가치기여도 등을 고려하여 종된 용도지역(보전관리지역)의 면적이 과소하여 전체 토지가치에 미치는 영향이 미미하므로 주된 용도지역을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22193 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 347-6

용도: 수련시설 (주변 펜션 및 관광 숙박시설 혼재)

감정가: 3,080,423,120원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

토지면적: 1,184.00㎡ (약 358.16평)

건물면적: 1,909.16㎡ (약 577.53평)

건물 제시외면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 "도장포마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통입니다. 본건 토지는 '연번5'를 통해 진출입이 가능하며, '연번5'는 본건이 도로로 이용 중입니다.

특히, 본건은 거제 해금강, 바람의 언덕, 신선대 등 거제도의 주요 관광지와 인접하여 뛰어난 자연 경관을 자랑하는 지역에 위치해 있습니다. 도장포마을 자체도 '바람의 언덕'으로 인해 연간 70만 명 이상이 방문하는 어촌체험휴양마을로 알려져 있습니다.

토지 이용 계획상 연번 1, 4 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 연번 5 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 걸쳐 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 03월 23일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 2,580,000,000원)으로 추정됩니다.

등기부등본상 확인되는 기타 권리(소유권 이전, 압류, 가압류 등)는 상기 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 제시된 정보만으로는 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 경상남도 거제시 남부면 갈곶리로, 아름다운 해안 경관과 함께 '바람의 언덕', '해금강' 등 유명 관광지가 밀집한 지역입니다. 이러한 입지적 특성상 펜션, 민박, 카페, 식당 등 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 발달해 있습니다.

지역 개발 현황으로는 '해금강2지구' 개발 사업이 추진되고 있어 향후 관광 휴양 인프라가 더욱 확충될 가능성이 있습니다. 이는 숙박 및 상업시설의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 거제 해금강, 바람의 언덕 등 천혜의 자연경관을 누릴 수 있는 관광 휴양지에 위치하고 있습니다. 주변에는 '도장포어촌체험마을'과 같은 관광 체험 시설이 있으며, 차량 접근성이 보통 수준으로, 거제시내 및 주요 관광지로의 이동이 가능합니다.

주요 편의 시설이나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 관광지 주변의 특성상 기본적인 편의 시설(식당, 카페 등)은 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 하자:

- 목록 건물: 1층 배수 시설이 취약하여 우천 시 객실 내부로 우수가 유입된 것으로 조사되었습니다.

- 목록 건물: 전기 용량 부족으로 잦은 정전 현상이 발생하는 것으로 조사되었습니다.

* 공부상 차이:

- 목록 건물: 공부상 '남부면 갈곶리 347-6, 347-7, 347-11' 지상에 소재하나, 현황은 '남부면 갈곶리 347-11' 지상에 소재합니다.

- 목록 건물: 공부상 '남부면 갈곶리 347-6, 347-7, 347-11' 지상에 소재하나, 현황은 '남부면 갈곶리 347-6' 지상에 소재합니다. (지번과 현황 건물의 위치 불일치 문제)

* 토지 이용 계획: 토지 일부(연번 5)가 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있습니다.

* 제시외 건물: 목록 토지 지상에 옹벽을 이용한 제시외 건물(분리수거장) 1동이 매각에 포함됩니다.

* 공동담보: 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 규모가 크거나 연관된 다른 채무 관계를 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시의 주요 관광지인 바람의 언덕, 해금강 인근에 위치하여 잠재적인 관광객 유치 및 숙박업 운영에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 수련시설로서의 용도와 더불어 펜션이나 체험 휴양 시설로 활용 가능성이 높습니다.

다만, 1층 침수 이력(목록), 잦은 정전 문제(목록), 공부상 건물 위치와 현황 불일치, 그리고 토지의 일부가 보전관리지역에 걸쳐 있는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 또한, 공동담보 물건으로 채무 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 관광 입지: 거제도의 대표적인 관광 명소(바람의 언덕, 해금강 등)와 인접하여 높은 방문객 수를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 사업 확장성: 수련시설 용도 외에 펜션, 체험 숙박 시설, 관광 관련 부대시설 등으로 사업 확장이 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 해금강 지구 개발 사업 등 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 효과가 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1,184.00㎡ (약 358.16평)의 토지 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 감정가(3,080,423,120원)를 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크 및 투자 포인트를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 실질적인 시장 가치를 평가하는 것이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도의 가감 요소는 없습니다. 본건은 고가 물건으로, 전문가의 면밀한 컨설팅을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.