나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21034 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 532-37 화이트빌5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 소재 ‘용마초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 4층건 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2006.12.26) 외 벽 : 사이딩판넬 마감등, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로2류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

산호동 532-37, 산호동 533-4 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21034 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 532-37 화이트빌5 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 40.58㎡ (약 12.27평)

* 건물면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 소재한 ‘용마초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 북측으로 소로2류(폭 8~10m)와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2018년 9월 14일 한국주택금융공사의 근저당권 (80,850,000원)입니다.

* 등기부요약:

* 등기부에는 다수의 가압류 및 근저당권이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 145,624,040원입니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등의 상세 정보가 파악되지 않아, 명도 및 권리 인수 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 창원시 마산합포구 산호동의 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변의 공동주택 및 단독주택 단지를 대상으로 하는 기본적인 생활 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식 및 면적에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

* 2017년식, 54.39㎡의 ‘L.K드림빌’이 2026년 3월 128,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,353,000원)

* 2003년식, 70.41㎡의 ‘아진파크빌’이 2025년 9월 78,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,107,800원)

* 1989년식, 49.29㎡ 건물이 2025년 11월 33,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 669,400원)

* 본건(2006년식, 56.40㎡)의 감정가는 81,000,000원으로, 평당 약 1,436,170원 수준입니다. 이는 비교적 최근의 신축 건물보다는 낮은 수준이지만, 노후된 건물보다는 높은 시세를 반영하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 주거 지역에 형성된 상업 시설 및 편의점을 이용하는 데 어려움이 없을 것으로 보입니다.

* 교육시설: ‘용마초등학교’가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로를 이용한 시내 및 외곽 이동이 수월할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태 및 관리 상태 미확인: 감정평가 시 현장 조사가 원활하지 못해 내부 이용 현황 및 관리 상태를 외부 관찰 및 공부에 의거하여 평가하였습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 미상 임차인: 임차인 현황이 불명확하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거 지역을 형성하고 있어 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 명확하나, 임차인 정보 미확인 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 인근의 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 현재 시장 상황을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되는 명확한 권리관계를 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 81,000,000원

* 최근 주변 시세 분석 결과, 건물 연식 및 면적에 따른 가격 편차가 상당함을 확인하였습니다. 본건은 2006년식으로 비교적 연식이 있지만, 최근 거래된 신축 건물보다는 가격이 낮고, 노후된 건물보다는 높은 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 임차인 정보 미확인 및 내부 상태 미확인과 같은 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 종합적인 시세 분석과 잠재적 리스크를 감안하여, 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태 및 관리 상태를 재확인하고, 임차인 관련 사항을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.