나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1571 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리 556 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리에 소재하는 하대마을회관 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 단독주택, 농경지 등이 혼재해 있으며, 제반 환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 평지이며,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측 및 북동측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호)<수도법>,<추가기재>건축법 제2조 제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 정원시설,대문 및 휀스,데크시설 등이 소재하나,토지에 미치는 영향은 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층으로 외벽 ; 타일 및 몰탈위 페인팅 등 지붕 ; 판넬위 기와지붕 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

단독주택.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비,난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재(사진용지 및 토지건물 감정평가명세표,건물개황도 참조)하며,종물 및 부합물로 평가목적을 고려하여 실측사정하여 평가하였으며, 토지에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리에 소재하며, 하대마을회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 부정형이며 평지로 구성되어 있으며, 현재 단독주택의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

남측 및 북동측으로 폭이 넓은 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종) [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률], 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역) [문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률], 공장설립승인지역 [수도법]으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법 제2조 제1항제11나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용되고 있습니다.

2.6. 제시목록 외의 물건

토지 지상에는 정원시설, 대문, 휀스, 데크 시설 등이 소재하나, 토지에 미치는 영향은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 불분명하므로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이창열 (2005-02-21), 김영희 (2011-08-29), 이진순 (2017-09-06, 매매)

* 근저당권: 청량농업협동조합 (160,000,000원, 말소기준권리), 양실근 (20,000,000원), 김은영 (10,000,000원), 김영순 (20,000,000원)

* 임의경매: 양실근 (22,500,000원, 울산지방법원 2025타경1571)

* 등기부 채권 총액: 210,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이진순 (2018-01-09)

* 근저당권: 청량농업협동조합 (160,000,000원, 말소기준권리), 양실근 (20,000,000원), 김은영 (10,000,000원), 김영순 (20,000,000원)

* 임의경매: 양실근 (22,500,000원, 울산지방법원 2025타경1571)

* 등기부 채권 총액: 210,000,000원

* 물건 명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-23

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 비고: 일괄 매각, 제시외 건물 및 물건 포함.

말소기준권리인 근저당권(청량농업협동조합, 2018-01-09) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 주거 및 농업 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다. 울산 울주군 웅촌면 지역은 도시개발 사업 등이 진행되고 있으나, 본 물건 소재지는 전원적인 환경을 유지하고 있습니다. 인근에 연립, 다세대, 빌라 등의 주택 거래 정보는 제한적이며, 주로 단독주택 위주의 거래가 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 하대마을회관이 인근에 위치하며, 상세한 편의시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 교육기관: 주변 학교 정보는 제한적이며, 온산초등학교, 삼호초등학교 등이 언급되나 본 물건지와의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 교통: 2차선 도로와 차량 1분, 도보 5분 거리에 위치하여 부산, 울산, 양산 등 주요 지역으로의 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 물건: 감정평가서 상 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅁ)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불분명하여 명도 시 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등에 해당되어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 개발 계획: 인근에 대대일반산업단지 조성사업이 2028년까지 진행될 예정이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 민원이나 환경 변화 등은 고려해야 합니다. 다만, 해당 사업과의 직접적인 연관성이나 영향은 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대대리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 용도 제한이 있으나, 도로 접근성은 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다. 인근의 산업단지 조성 사업 등은 지역 발전에 긍정적 요인이 될 수 있으나, 동시에 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수도 있습니다. 제시외 건물 존재 및 일괄 매각 대상임을 고려하여 명확한 현황 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 374.00㎡(약 113.19평)의 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 양호한 도로 접근성: 2차선 도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 지역 개발 가능성: 인근 대대일반산업단지 조성 사업으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 267,507,280원

토지 면적: 374.00㎡ (약 113.19평)

건물 면적: 74.00㎡ (약 22.39평)

제시외 건물 면적: 129.48㎡

본 물건은 전원주택 밀집 지역이나 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 주변 단독주택의 실거래가 정보가 제한적입니다. 유사 지역의 단독주택 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가는 토지 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 제시외 건물 및 물건을 포함한 일괄 매각이며, 임대 관계가 불분명한 점, 그리고 지역의 토지이용계획상 제한 사항은 입찰가 산정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

인근 '울산 울주군 웅촌면 곡천리 177㎡ 토지에 163.83㎡ 건물(2층 단독주택)'이 1억 5천만원에 매물로 나온 사례가 있으나, 이는 해당 물건의 규모, 건축 연식, 주변 환경과는 차이가 있습니다. 또한, '울산 울주군 웅촌면 석천리 1105㎡ 토지에 35.16평 주택'이 6억 8천만원에 매물로 나온 사례도 있으나, 이는 토지 면적과 용도 지역이 달라 직접 비교는 어렵습니다.

제시된 정보와 주변 시세 추이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 214,000,000원 ~ 240,700,000원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 추가 분석 등을 통해 투자 가치를 면밀히 재평가하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.