나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9817 [1] 대구광역시 동구 신서동 1188-1 하우스디어반메가시티 6층1동635호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '코스트코코리아 대구혁신점' 동측 인근에 위치하는 '하우스디어반메가시티' 제6층 제1동635호 구분건물(단위세대)로서, 부근일대는 각종 근린생활시설, 공공기관, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대구도시철도1호선 역사(안심역)가 소재하는 등, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 및 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건중 제6층 제1동635호 구분건물(단위세대)로서, -외벽: 화강석, 외장타일, 복합판넬 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 내장바닥재, 일부 타일 등 마감, -창호: 샷시이중창호임.

이용상태

일련번호 가) 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 내부확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동유형 단위세대의 표준적 내부구조 사용자재 등을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9817 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1188-1 하우스디어반메가시티 6층 1동 635호

건물용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (우선 우리은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 신서동에 위치하며, '코스트코코리아 대구혁신점' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 다양한 근린생활시설, 공공기관, 업무시설 등이 밀집하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 대구도시철도 1호선 안심역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 뛰어나 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 본 단지 남측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

3. 권리분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 이유진

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 정진규

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

등기부 요약 상, 말소기준권리인 우리은행의 근저당(을1, 2022-03-24, 120,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 이유진의 전세권(을2, 30,000,000원), 용성농업협동조합의 가압류(갑3, 30,943,960원), 주식회사 우리은행의 임의경매개시결정(갑4, 102,401,378원)이 포함됩니다.

등기부채권 총액은 180,943,960원입니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신서동 일대는 대규모 택지개발 및 혁신도시 조성으로 인해 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

코스트코, 각종 은행, 관공서, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수익률에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 1호선 안심역을 통한 시내 접근성이 우수하여 직장인 임차인 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

인근에 코스트코코리아 대구혁신점이 위치하여 쇼핑이 편리합니다.

대구도시철도 1호선 안심역이 가까워 대구 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

다양한 공공기관 및 업무시설이 주변에 있어 직주근접성이 뛰어난 환경입니다.

주변에 공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 임차인들의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다. 하지만 두 임차인 모두 대항력이 없어 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

본 건은 유동화 물건으로, 채권 관련 세부 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

내부 확인이 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 동유형 단위세대 표준 구조를 기준으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구혁신도시 인근의 신축급 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

권리 분석 상 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적은 편이며, 유동화 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 임차인의 세부 정보 부재 및 내부 상태 확인의 어려움은 감안해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급(2021년 준공) 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

대구혁신도시 내 위치하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1호선 안심역 역세권으로 직장인 수요 확보에 유리합니다.

권리상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

유동화 물건으로 급매 또는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 117,000,000원입니다.

최근 유사 면적(19.2455㎡) 오피스텔이 75,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산하면 본건(27.68㎡)의 적정가는 약 107,774,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 이보다 높게 책정된 것은 층수, 조망, 내부 컨디션 등을 고려한 것으로 보입니다.

인수 보증금이 없고 말소되는 권리들로 인해 권리상 안전성이 높다는 점을 고려하면, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 117,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 전략적으로는 105,000,000원 내외를 목표로 입찰하는 것을 제안합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.