나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51689 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 880 당진신평풍림아이원아파트 106동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "서정초등학교" 북동측 인근에 위치하는 당진신 평풍림아이원아파트 제106동 제6층 제602호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근 린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

북측 인근으로 서해로(국도34호선)가 통과하고 이를 통해 예당평야로(국도32호선) 등과 연계 되며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 20층 건물 중 제6층 제602호로서, 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측의 출입로를 통해 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12 )(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51689 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 880 당진신평풍림아이원아파트 106동 6층 602호

용도: 아파트

토지면적: 55.77㎡ (약 16.87평)

건물면적: 99.93㎡ (약 30.22평) - 이는 해당 호수의 전용면적(excluUseAr) 99.9341㎡ (약 30.23평)에 해당합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 20층 건물 중 제6층 제602호

사용승인일: 2011년 5월 31일

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "서정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

북측 인근으로 서해로(국도34호선)가 통과하며, 이를 통해 주요 도로망과 연계됩니다.

서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전(상속), 근저당권(신한은행, 청양신용협동조합), 압류(청양군), 임의경매 개시결정 등기 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2013년 12월 5일 접수된 신한은행 근저당권(을1)으로, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 332,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2014-09-26, 배당신고일자 2026-02-09)

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 없음 확인

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 양 의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

단독주택 및 근린생활시설과 어우러진 아파트 단지로서, 지역 내 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 교육 시설

"서정초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리 관계에 따른 낙찰자 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

5.2. 기타 사항

임차인의 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 추가적인 부담 없이 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트 단지 내 물건

* 권리 분석상 추가 인수 부담이 없는 안전한 물건

* 신평면 일대의 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력

8. 예상 입찰가

8.1. 최근 시세 분석

최근 2026년 7월 기준, 동일 아파트 단지 내 99.93㎡(약 30.2평) 면적의 20층 매물이 200,000,000원에 거래되었습니다.

동일 면적의 임대차 계약은 9층이 보증금 160,000,000원(월세 0원)으로 확인됩니다.

본 물건(6층)의 감정가는 217,000,000원으로, 최근 최고가 거래(200,000,000원)보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 층수(6층)와 거래 시점을 고려한 시세 조사가 필요합니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

최근 99.93㎡(약 30.2평) 면적의 최고 거래가는 200,000,000원(20층)입니다.

감정가 217,000,000원에서 약 10% 가량 할인된 금액을 고려하고, 6층의 가치를 감안하여 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 합리적인 투자를 위해 195,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.