나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53447 [1] 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-18 하람빌리지 107동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재, "도평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대주택 등), 단독주택, 소규모공장, 창고 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브지붕) 4층 건물 중 4층 401호로서, 외벽 : 외장석 등 마감. 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨"호별배치도 등"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주시 하남교육지원청에 별도 확인요(초월한솔유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 162-18 하람빌리지 107동 4층401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53447 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 75.25㎡ (약 22.76평)이며, 토지지분 또한 75.25㎡ (약 22.76평)입니다.

건물면적은 63.81㎡ (약 19.30평)이며, 건물지분 역시 63.81㎡ (약 19.30평)입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 239,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 "도평초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(다세대주택 등), 단독주택, 소규모 공장, 창고 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 동은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시세 분석

주변 유사 물건으로 하람빌리지 102동(2018년식, 전용 58.73㎡)이 2026년 6월 18일 19,700만원에 거래되었으며, 하람빌리지 105동(2018년식, 전용 59.36㎡)은 2026년 6월 9일 20,200만원에 거래되었습니다.

본건과 동일 단지, 유사한 건축 연도(2018년) 및 면적(전용 63.81㎡)을 가진 물건들의 최근 거래 사례를 볼 때, 시세는 약 20,000만원에서 21,000만원 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당(을1)이며, 근저당권자 및 채권총액은 208,800,000원입니다.

매각으로 인해 지상권을 포함한 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 존재합니다.

2020년 9월 4일 정용미 명의의 소유권 이전(매매) 등기가 있습니다.

말소기준권리인 한국양봉농업협동조합의 근저당(208,800,000원) 외 다수의 채권이 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 356,221,691원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 관련 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 광주시 초월읍 도평리 지역은 공동주택과 단독주택이 혼재하며, 인근에 소규모 공장 및 창고가 분포하는 복합적인 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 환경

도평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 진입이 용이하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 가능합니다.

다만, 인근에 소규모 공장 및 창고 등이 있어 주거 환경에 대한 민감도가 있는 경우 주의가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 401호이며, 철근콘크리트 경사슬라브 지붕으로 마감되어 있습니다.

외벽은 외장석 등, 창호는 새시창호 등으로 이루어져 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(초월한솔유치원), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 리스크입니다.

보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 및 주변 환경 관련 리스크

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어, 주거 쾌적성이나 향후 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

다양한 규제 지역(성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등)에 속해 있어 개발 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 하람빌리지 단지 내 다세대주택입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상은 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 확인해야 합니다.

동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

입찰 시 시세 대비 합리적인 가격 접근이 중요하며, 임차인 미상 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

동일 단지(하람빌리지) 내에서 유사 면적의 최근 거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

대항력 있는 임차인이 없을 경우, 비교적 원활한 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

도평초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 239,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 면적(58.73㎡, 59.36㎡)의 최근 매매가는 19,700만원 ~ 20,200만원 수준입니다.

본건의 건물 면적(63.81㎡)이 유사 물건보다 약간 크다는 점을 감안하면, 현 시세는 대략 20,000만원 ~ 21,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 미상으로 인한 불확실성을 고려하여, 19,000만원에서 21,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

명도 관련 비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.