나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51962 [1] 충청남도 서산시 예천동 1328 예천한성필하우스 105동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 "예천 초등학교" 남동측 인근에 위치하는 예천한성필하우스 제105동 제12층 제1204호(전유면적 115.2731㎡)로서, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지상21층 중 제12층 제1204호(사용승인일 : 2012.10.26.)로서 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 주방, 거실, 드레스룸, 발코니등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-23), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 하천(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서산예천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51962 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 예천동 1328 예천한성필하우스 105동 12층 1204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 457,000,000원

* 토지면적: 69.03㎡ (약 20.88평)

* 건물면적: 115.27㎡ (약 34.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2012년 10월 26일

* 해당 층수: 12층 (총 21층)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 서산시 예천동 소재 "예천 초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로 및 주차: 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하며, 도로상태 및 주차 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 9일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을7, 330,000,000원)입니다.

* 기타 권리사항: 소유권 보존 및 이전 등기가 최초 이루어졌으며, 이후 윤희철 근저당권(을8), 서산세무서장 압류(갑8), 신용보증기금 가압류(갑12), 현대캐피탈 가압류(갑13, 갑14), 하나캐피탈 가압류(갑15), 서산시 압류(갑17), 신용보증기금 8번근저당권가처분(을8-1) 등이 순차적으로 등기되었습니다.

* 낙찰 후 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 가처분 등)는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등을 반드시 추가 확인하여 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택(아파트)이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 도로(소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로3류) 및 하천이 접하거나 저촉되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(서산예천초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 아파트로, 2012년 10월 26일에 사용 승인되었습니다. 본건은 총 21층 중 12층에 위치하며, 전용면적(건물면적) 115.27㎡ (약 34.87평)으로 방 4개, 욕실 2개, 주방, 거실, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 현황: 도시가스에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 규모: 예천한성필하우스는 총 12개 동, 847세대로 이루어져 있으며, 최고 23층 높이입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차대수는 177대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 관련 추가적인 문제나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 하천이 저촉되고 일부 도로는 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 재건축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 학교보호구역으로 지정되어 있어 주변 환경에 영향을 받을 수 있습니다.

* 물건 종류: 아파트 물건으로, 일반적인 수요층이 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 예천동에 위치한 예천한성필하우스 아파트로, 비교적 최근에 지어진 주거용 부동산입니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 권리관계는 복잡해 보이나 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정가가 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정되어 있어 경매 투자가치가 있을 수 있습니다. 다만, 미확인 임대차 관계 및 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 추가적인 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 약 6.7% 낮게 책정되어 있어 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 아파트 단지 내 편의시설은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리분석에 따른 위험은 적은 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 457,000,000원입니다. 최근 동일 면적(115.27㎡)의 실거래가가 490,000,000원임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

임차인 정보 미상 등의 리스크 요소를 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 최소 예상 입찰가 (감정가 90%): 411,300,000원

* 권장 예상 입찰가 (감정가 95%): 434,150,000원

경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.