나이스옥션 법원경매 천안 2025타경795 [1] 충청남도 천안시 동남구 유량동 86-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 유량동 소재 우정인재개발원 남서측 인근에 위치 하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 근교주택지대임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 대중 교통사정은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 사다리형 북동향 완경사지로서 축대를 쌓아 평탄하게 조성한 단독주택 부지이고 기호(3)은 사다리형 평지로 도로부지임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 5m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한 구역), 중점경관관리구역이고, 기호(1) 일부는 보전녹지지역, 기호(3)은 건축법 제2 조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정원수 수 주와 자연석 축대 등이 소재하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 2013년 2월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상1층건 물(연면적: 99.16㎡)로 외벽은 스톤타일, 내벽은 벽지도배, 타일마감, 바닥은 데 코타일, 창호는 PVC새시 창임.

이용상태

방2, 드레스룸, 주방&식당, 거실, 욕실2, 다용도실, 세탁실 등임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상건물 내부는 폐문부재로 확인하지 못하였으며, 건축물대장 도면과 육안으로 외부에서 관찰하여 개략적으로 조사기재하였고, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경795 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 유량동 86-4

용도: 단독주택

감정가: 417,396,560원

토지면적: 546.00㎡ (약 165.16평)

건물면적: 99.16㎡ (약 30.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

건축년도: 2013년

특이사항: 재개발구역, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 동남구 유량동 소재 우정인재개발원 남서측 인근

주변: 단독주택, 농경지 등으로 형성된 근교 주택지대

교통: 소형 차량 접근 가능, 대중교통 사정 보통 이하

도로: 북동측으로 노폭 약 5m 포장도로 접함

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역. 기호(1) 일부 보전녹지지역, 기호(3)은 도로.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 23일 접수된 천안농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 246,000,000원).

소멸되는 권리: 등기부상 을10 근저당권, 갑16 소유권이전(증여), 갑18 임의경매 개시결정 등 기재된 권리는 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. (추후 확인 필요)

임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으며 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 근교 주택지대입니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

주변 시세:

최근 연립주택 매매 사례로 '학산파크뷰'(2019년식, 83.86㎡)가 2026년 2월 22,500만원에 거래되었으며, '혜성에델도프'(2016년식, 70.12㎡)는 2026년 5월 16,000만원, (68.95㎡)는 2026년 7월 13,500만원에 거래되었습니다.

본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립/빌라 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건은 넓은 토지를 보유하고 있어, 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 단독주택과 농경지가 있는 한적한 주거 지역입니다.

편의시설: 근거리에 대형 편의시설보다는 기본적인 생활 편의 시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 접근성은 현장 확인이 필요합니다.)

주변시설 조사: 검색 결과, 물건지 인근에 유량 음식문화거리, 충남안전체험관, 대형 베이커리 카페 등이 위치하고 있으며, 혐오시설에 대한 언급은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역: 미래 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 지연, 계획 변경 등의 불확실성이 존재합니다.

건물 상태: 내부 접근이 불가하여 정확한 건물 상태 파악이 어렵습니다. (폐문부재)

교통: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지(약 165평)를 보유한 단독주택으로, 미래 가치 상승이 기대되는 재개발구역 내에 위치하고 있습니다. 건물은 2013년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 감정가 또한 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 근교 지역의 특성상 대중교통이 다소 불편하고, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬운 부분입니다. 재개발 사업 진행 추이를 면밀히 파악하면서 장기적인 관점에서 투자할 만한 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

재개발 구역 지정으로 인한 미래 지가 상승 잠재력 보유.

넓은 대지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

주변 시세 대비 토지 가치를 고려한 투자 메리트.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 417,396,560원

본 물건은 재개발구역 지정과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 개발 가치가 높다고 판단됩니다. 이에 따라 보수적인 접근보다는 적정 수준의 경쟁을 예상하여 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 354,787,000원 (354,787,126원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.