나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42994 [1] 경기도 평택시 서정동 851-3 1층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 서정동에 소재하는 '송일초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 대상건물과 인접한 중로변을 따라 상업용 부동산이 주를 이루고, 부근에는 단독주택 및 다세대주택 등 주거용 부동산과 공원 및 학교 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 다세대주택단지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 동측 인근에 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물(사용승인일 : 1991.05.11.) 내 제1층 제2호로 외벽 : 벽돌마감 및 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

- 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 세장형 평지로 현황 주거용(다세대주택용지)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상건물이 위치한 다세대주택단지의 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 지구단위계획구역(서정지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행 안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국 법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 집합건축물대장상 등재된 용도를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였고, 대상건물의 감정 평가선례 등을 참고하였습니다. - 대상건물의 내부 이용상황은 다세대주택(방 3, 욕실 겸 화장실 1, 거실 및 주방 등)으로 조사되었으나, 집합건축물대장의 건축물현황도(102호 평면도)에도 대상건물의 내부구조가 표시되어 있지 않으므로 현황과 다소 차이가 있을 수 있으니 업무진행시 참고하시기 바랍 니다. - 대상건물의 현상 및 관리상태는 같은 유형 부동산의 통상적인 상태를 가정하고 감정평가 하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. - 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42994 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 851-3 1층2호 (참고: JSON 분석 결과 201호로 확인됨)

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

토지지분: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물면적: 60.76㎡ (약 18.38평)

건물지분: 60.76㎡ (약 18.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 1991.05.11 (건축물대장상 최초 사용승인일)

내부 구조 (추정): 다세대주택 (방 3, 욕실 겸 화장실 1, 거실 및 주방 등)

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세장형 평지로 현황 주거용(다세대주택용지)으로 이용 중

인접 도로상태: 다세대주택단지 북측으로 왕복 2차선 도로에 접함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 평택시 서정동에 소재하며, '송일초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 대상 건물과 인접한 중로변을 따라 상업용 부동산이 주를 이루고 있으며, 부근에는 단독주택 및 다세대주택 등 주거용 부동산과 공원 및 학교 등이 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건이 위치한 다세대주택단지까지 차량을 통한 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 동측 인근에 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (서정지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m, 접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제6구역 (전술, 비행안전제6구역 해발56m-140m미만)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국 법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 서OOOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 심인택 (1999.06.22), 홍옥순 (2020.09.03, 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 주식회사대명캐피탈대부 근저당권 (접수일자: 2024.05.30, 권리금액: 45,000,000원)

* 기타 권리:

* 오춘옥 근저당권부채권질권설정 (접수일자: 2024.06.03, 권리금액: 45,000,000원)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (접수일자: 2025.06.26, 권리금액: 15,715,000원)

* 서울보증보험주식회사 강제경매 (접수일자: 2025.11.17, 권리금액: 15,824,789원)

* 등기부채권 총액: 60,715,000원

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근저당권부채권질권, 가압류, 강제경매는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (현장 조사 당시 이해관계인 부재로 조사하였으며, 내부 이용상황은 집합건축물대장상 용도를 기준으로 하였음)

주의사항: 임대차 관계가 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 지역은 중로변을 따라 상업시설이 발달해 있으며, 다세대주택 등 주거시설과 함께 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 상권입니다.

4.2. 인근 시세

최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 경기도 평택시 서정동 894-13번지 (1990년식, 49.62㎡, 1층): 8,000만원 (2026년 5월 거래)

* 경기도 평택시 서정동 2-5번지 (2003년식, 59.64㎡, 3층): 11,000만원 (2026년 5월 거래)

* 경기도 평택시 서정동 829-11번지 (1987년식, 48.06㎡, 1층): 5,300만원 (2026년 5월 거래)

본 물건(60.76㎡, 1991년식)은 2003년식 사례(59.64㎡)와 면적 및 건축 연식에서 유사성이 있습니다. 이 사례가 11,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 8,000만원에서 11,000만원 범위 내에서 형성될 수 있습니다. 다만, 건축 연식이 오래된 점(1991년식)과 실제 내부 상태, 관리 상태에 따라 시세 편차가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: '송일초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 공공시설: 주변에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 다세대주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 (서정지구) 등은 향후 개발 가능성을 시사하나, 동시에 건축 및 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 외국인이 주택을 취득할 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역입니다.

6.2. 건물 상태 및 내부 구조

* 1991년식 건물로 노후화에 따른 구조적 문제나 설비 노후화 가능성이 있습니다. 따라서 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 당시 내부 구조는 집합건축물대장상 등재된 용도를 기준으로 외부 관찰 및 탐문 등으로 조사되었으며, 실제 내부 구조가 도면과 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 권리관계

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 권리상 안전성은 높다고 판단됩니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 대상 물건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, '송일초등학교' 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 교통 여건 또한 편리한 편입니다. 부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 권리관계는 말소 예정으로 인수되는 권리가 없어 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 건축 연식이 30년 이상 되었으나, 주변 지역의 개발 가능성 및 생활 인프라를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시는 다양한 개발 계획이 진행 중인 지역으로, 장기적인 가치 상승 기대.

* 초등학교, 버스 정류장 등 생활 편의시설이 인접하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적.

* 권리관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능.

* 인근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

최근 매매 사례를 고려할 때, 물건 면적(60.76㎡) 및 건축 연식(1991년)을 감안하면, 2003년식 59.64㎡ 사례(11,000만원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 1987년식(48.06㎡) 및 1990년식(49.62㎡) 사례들의 거래 가격(5,300만원, 8,000만원)을 볼 때, 건물의 연식과 관리 상태가 시세에 큰 영향을 미침을 알 수 있습니다.

권리관계가 깨끗하고 임차인이 인수되지 않는다는 점을 감안하되, 건물의 노후도 및 실제 내부 상태를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 적정 시세 범위: 약 8,000만원 ~ 10,500만원

* 권장 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 개별적 가치 판단 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.