나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53452 [1] 경기도 광주시 양벌동 414-1 어울림 디동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 서측 인근 "어울림" 다세대주택 단지 내에 위치하며, 주위는 임야지대 내 농지, 단독주택, 공동주택 및 공장 등이 주요 도로를 따라 연이어 집합해 있는 시가지지역으로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운영횟수 및 배차간격 등 고려시 대중교통이용편의도는 다소 불편시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.02.09) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 "내부구조도" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 화재탐지설비, 소방설비, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현장조사일 현재 "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53452 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 양벌동 414-1 어울림 D동 2층 201호

용도: 다세대주택

건물정보

- 사용승인일: 2018년 2월 9일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 4층 건물 중 2층 201호

면적

- 토지면적: 60.79㎡ (약 18.39평)

- 토지지분: 60.79㎡ (약 18.39평)

- 건물면적: 54.36㎡ (약 16.45평)

- 건물지분: 54.36㎡ (약 16.45평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 244,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 서측 인근 "어울림" 다세대주택 단지 내에 위치하며, 주변은 임야지대 내 농지, 단독주택, 공동주택 및 공장 등이 연이어 집합해 있는 시가지 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장의 운영 횟수 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다양한 권리들이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 갑구 4번 압류 (세무관리과-13410) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

- 보증금: 240,000,000 원

- 차임: 0 원

- 전입일자(사업일자): 2022-05-20

- 확정일자: 2022-04-20

- 배당신고일자: 2024-05-28

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 따르면 을구 7번 주택임차권등기가 존재하며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

하지만, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이는 HUG의 조건 하에 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수하지 않아도 될 가능성이 높음을 시사합니다. 이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 인근에 편의시설 및 상업 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 공장들이 포함된 시가지 지역의 특성상 상권의 성격은 복합적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변으로는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"양벌초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 기반시설

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 화재탐지설비, 소방설비, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

HUG의 인수조건확약서로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 및 법적 해석에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경

주변에 공장 및 산업 시설이 혼재되어 있어, 이에 따른 소음, 환경적 요인 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 내부 설비가 잘 갖추어져 있는 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 HUG의 조건으로 해소될 가능성이 높아 권리 분석 상 큰 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가(2.44억 원) 대비 유사 면적의 최근 매매 사례가 낮은 편(1.52억~1.55억 원)으로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* HUG 조건으로 인한 임차보증금 인수 부담 해소 가능성

* 주거용 건부지로 안정적인 활용 기대

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 약 1억 5천만 원대에서 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, HUG 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 이러한 이점들을 고려할 때, 시장 가치는 인근 거래 사례보다 높게 형성될 수 있습니다. 감정가(2억 4천 4백만 원)와 최근 거래 사례(약 1억 5천만 원대) 간의 차이가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 본건의 현재 시장 가치와 신축 연식을 고려하여 보수적으로 추정 시, 약 1억 9천만 원 ~ 2억 1천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.