나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59033 [1] 경기도 화성시 영천동 832-3 동탄아이티타워 5층501호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재함.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상10층 건물 내 5층 501호로서 외벽 : 석재붙임 마감등. 창호 : 샷시창호등임.

이용상태

공적 장부상 용도는 "기타공장"임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 승객 및 화물용 승강기설비 등이 되어 있고 전유부분에 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있다고 탐문조사되오니 경매참여시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서 공장, 근린생활시설, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(동탄2지구),지구단위계획구역(화성동탄(2)),대로1류(폭35m~40m)(일반도로,동탄2지구)(접합),중로1류(폭20m~25m)(일반도로,동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에관한특별조치법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경59033 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 832-3 동탄아이티타워 5층 501호

용도: 지식산업센터 (공적 장부상 "기타공장")

감정가: 372,000,000원

토지면적: 3106.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 115.29㎡ (약 35평)

건물지분: 115.29㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 대지권 미등기 (대지권 유무는 알 수 없음)

* 유동화 물건

* 주의: 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "치동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))

* 대로1류(폭35m~40m), 중로1류(폭20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)

* 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25. / 허가대상자: 외국인등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018-09-14 접수, 중소기업은행 근저당권 (채권액 324,000,000원)

* 경매개시결정: 2025-11-25 접수, 더블유아이2311유동화전문 임의경매 (채권액 324,000,000원)

* 기타 등기사항: 소유권이전, 신탁등기 말소 등이 확인됨.

* 등기부채권 총액: 324,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 기재됨)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타사항: 임대관계는 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 확인되지 않으나, 실제 점유자가 존재하거나 추후 임차인이 나타날 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 인수 또는 별도 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건은 화성 동탄2지구 내에 위치하며, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재하는 복합 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

* 인근에 다수의 지식산업센터와 상업시설이 개발되어 있어, 관련 업종의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 "치동중학교" 등 교육시설이 있어 일부 주거 및 근린생활시설 수요 또한 뒷받침될 수 있습니다.

* 본건과 같은 지식산업센터 밀집 지역은 일반적으로 관련 산업 종사자 및 기업을 대상으로 한 상권이 형성됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 치동중학교 북측 인근 위치. (상대보호구역)

* 교통시설: 인근 노선버스정류장 소재.

* 상업시설: 근린생활시설 및 아파트단지 혼재.

5.2. 혐오시설 확인

* 제공된 정보로는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않습니다.

* 경매 참여 전, 현장 방문을 통해 인근 지역의 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 고압선 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 존재하지 않거나, 추후 대지권 확보에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 최저매각가에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 등기 가능 여부 및 관련 비용은 미확인 상태입니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유자가 있거나 임대차 관계가 있을 수 있으며, 이로 인한 명도 문제 또는 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (임차인 현황에서 인수 보증금 합계 0원 확인되었으나, 임대관계 자체가 미상임)

* 건축물 용도: 공적 장부상 용도는 "기타공장"이나, 실제 이용 현황은 다를 수 있습니다. 실제 용도와 공부상 용도 일치 여부 확인 필요.

* 설비 내역: 전유부분 시스템 냉난방설비 등은 탐문 조사된 내용이므로, 실제 작동 여부 및 유지보수 상태를 경매 참여 전 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성 동탄2지구라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 지식산업센터입니다. 교통 여건 및 주변 입지 조건은 양호한 편이나, '대지권 미등기' 및 '대지권 유무 불확실'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 물건 가치 평가 및 향후 활용에 있어 결정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 채권 최고액과 감정가가 유사하며, 말소기준권리 이후 권리사항은 모두 소멸될 것으로 보입니다. '대지권 미등기' 문제 해결 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 개발 및 확장 가능성이 높은 동탄2지구 내 입지.

* 지식산업센터로서 관련 업종의 임대 수요 및 사업체 운영 수요 기대.

* '대지권 미등기' 리스크로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있어, 권리관계 명확화 시 가격 메리트 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 '대지권 미등기' 문제의 해소 가능성, 향후 대지권 확보에 필요한 비용, 동탄2지구 내 유사 지식산업센터의 실거래가 및 임대료 수준, 그리고 물건의 실제 이용 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 다만, 권리분석상 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 관련 불확실성이 가장 큰 변수이므로, 입찰 희망자는 관련 전문 변호사 또는 경매 컨설턴트와 상담하여 철저한 실사를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 시 최저매각가격의 80%~120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.