나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503858 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 119-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 '비래동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는 다세대주택 제2층 제201호로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '대전 IC' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

시멘트벽돌및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 2층 201호로서, 사용승인일: 1988.09.30 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트칠 마감 및 적벽돌 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 주도로인 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산, 식장산, 가양비래공원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근탐문 등을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503858 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 119-10, 2층 201호

건물용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

토지면적: 30.46㎡ (약 9.21평)

건물면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 '비래동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 '대전 IC'가 소재하는 등 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편임.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 해당함.

도로 상태: 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 주도로에 접함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 박재흥 (박 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-06

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 임차권 등기(2024.12.31 등기)가 있으며, 임차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

등기부현황:

* 말소기준권리: 신한카드주식회사 가압류 (2025-03-26 접수, 말소)

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (박재흥, 50,000,000원, 2008-06-18 접수, 말소: 인수). 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 중 변제되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함.

* 총 등기부채권액: 61,463,075원

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 대규모 상업 지구보다는 주거 지역으로서의 성격이 강함.

주변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 활발한 상권 형성보다는 지역 자체의 수요에 기반한 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '비래동 행정복지센터'가 인근에 위치하며, 지역 내 상점들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 주변 교육 시설 정보는 별도 확인 필요.

공원/녹지: 중점경관관리구역에 포함되어 있어 쾌적한 환경 조성 가능성 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박재흥의 보증금 50,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크임. 현재 감정가(50,000,000원)와 임차인 보증금이 동일하므로, 전액 인수 가능성이 높음.

건축 연도: 1988년 준공으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

건물 내부 상태: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 5천만원이나 대항력 있는 임차인이 5천만원의 보증금을 인수해야 하는 조건으로 인해 실질적인 매수인의 총 부담액은 더욱 증가할 수 있음.

주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 노후된 건물 상태 및 임차인 인수 리스크를 신중히 고려해야 함.

부동산 강제경매 사건으로, 임차인 박재흥이 자신에게 5천만원을 변제하라는 취지로 강제경매를 신청한 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

5천만원의 감정가 대비 낮은 초기 입찰가 기대 가능성.

대전광역시 대덕구 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 고려 시 잠재적 가치 상승 기대.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적으로 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

주변 다세대 주택인 대호빌라(1995년식, 55.7㎡)가 2026년 7월 7,500만원에 거래되었음. 본건은 이보다 면적이 작고 건축 연도도 오래되었음(1988년식, 34.65㎡). 대호빌라의 평당 가격은 약 446만원 수준이며, 이를 본건 면적에 적용 시 본건 자체의 시장 가치는 약 4,680만원으로 추정됨.

따라서, 본건의 총 예상 매수 부담가는 약 4,680만원(부동산 가치) + 5,000만원(인수 보증금) = 약 9,680만원 수준으로 볼 수 있음.

감정가 5,000만원은 본건 부동산 자체의 가치를 반영한 것으로 보이며, 인수 보증금 5,000만원을 고려한 총 매수 부담액이 시장 가치와 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 55,000,000원 (낙찰가 자체, 인수 보증금 50,000,000원 별도)

총 예상 부담액: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.