나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503818 [1] 대전광역시 동구 홍도동 1012 홍도동갤러리휴리움 104동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 홍도동에 소재하는 "홍도치안센터" 남동측 인근에 위치하는 "홍도동갤러리휴리움" 내 구분건물(제104동 제13층 제1301호)로서, 본건 주변은 주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 13층 1301호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 대지권의 목적인 토지는 주변으로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(홍도동1구역 재건축사업), 소공원(휴리움소공원)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-홍도1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-04-05)(중로2-61)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

본건의 소재지, 지번, 면적 등은 귀제시목록 등에 의하였고, 해당호수의 위치는 건물외부표시에 의하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람. [본건의 호별도면은 ‘현황외부표시를 기준한 층별도면 위치상의 도면’ 대비 ‘호별도면의 형태’는 상이하게 표시되어 있음. 1301호와 1302호의 면적은 동일하나 본건이 속하는 건물(104동)의 층수 및 호수의 구성 등을 고려할 때 호별도면을 기준으로 추정하기 어렵다고 사료되어, 일단 ‘현황 건물외부표시를 기준으로한 가액’을 기준으로 평가하였는바, 경매업무진행 및 경매참여시 참고하시기 바람. ]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 현황외부표시를 기준한 층별도면 위치상의 도면 대비 호별도면의 형태는 상이하게 표시되어 있음
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503818 (1)

소재지: 대전광역시 동구 홍도동 1012 홍도동갤러리휴리움 104동 13층1301호

건물명: 홍도동갤러리휴리움

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 13층

건물 층수: 최고 29층 중 13층

외벽: 몰탈위페인팅 마감

창호: 샷시창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

토지지분: 42.2099㎡

건물면적 (전용면적): 74.85㎡ (약 22.64평)

건물지분: 74.8482㎡

참고: 공급면적은 명확히 제시되지 않았으나, 104동 총 면적(5587.71㎡) 및 총 세대수(56세대)를 기준으로 추정 시 약 99.78㎡ (약 30.21평) 수준으로 예상됩니다.

1.4. 가격 정보

감정가: 345,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 홍도동에 소재하며, "홍도치안센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대전로, 동서대로, 계족로 등 주요 도로 이용이 용이하며, 대전 복합버스터미널, 대전IC, 대전역과 인접하여 광역 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (홍도동1구역 재건축사업)

* 소공원 (휴리움소공원), 소로1류 (폭 10m~12m), 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 교육환경보호구역 (상대정화구역, 절대정화구역)

* 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 20일 접수된 주식회사디엔에프의 강제경매 개시결정 (사건번호: 2025타경503818)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번: 주택임차권 (박철완)

* 접수일자: 2026년 2월 11일

* 임차보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2024년 2월 16일

* 확정일자: 2024년 1월 2일

* 비고: 대항력 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑구 2번: 주식회사디엔에프의 강제경매 (말소기준권리)

* 갑구 3번: 삼성카드의 가압류 (26,989,404원)

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 276,989,404원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건은 대전 동구 홍도동 1구역 재건축사업 구역 내에 위치하고 있으며, 해당 구역은 정비구역 지정 및 사업 추진이 완료되어 아파트 단지가 조성된 상태입니다. 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 대전동산초등학교, 대전경덕중학교, 대전생활과학고등학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 반경 1km 이내에 한남대학교, 대전신학대학교 등 대학교가 소재합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 홈플러스, 이마트 등 대형마트와 CGV, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 단지 인근에 소공원이 조성될 예정으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 기타 시설

단지 내에는 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 또한, 주차 대수는 526대로 세대당 1.3대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

등기부상 을구 1번 순위로 주택임차권이 등기되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금 250,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 재건축 구역의 불확실성

본건은 홍도동 1구역 재건축 사업으로 조성된 아파트 단지이나, 향후 재건축 사업의 진행 여부 및 추가적인 부담금 발생 가능성은 항상 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.3. 공부 상 도면 상이

감정평가서 상 건물 외부 표시를 기준으로 평가되었으며, 호별 도면의 형태가 상이하게 표시되어 있다는 점은 현황과 공부 상의 차이가 존재할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지와 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경은 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 동구 홍도동에 위치한 홍도동갤러리휴리움 아파트입니다. 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑하며, 대전 동구 내에서도 비교적 우수한 주거 환경을 제공합니다. 재건축 구역 내 신축 아파트로 단지 자체의 쾌적성과 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천만원 인수 가능성은 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공부 상 도면 상이, 토지이용계획 상의 제한 사항 등도 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 완료 후 형성된 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경 및 상품성을 갖추고 있습니다.

* 도보 통학 가능한 교육 환경과 홈플러스, 대형마트 등 풍부한 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 대전역 및 복합터미널 접근성이 뛰어나 광역 이동 및 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수할 경우, 실질적인 취득 비용을 고려해야 합니다.

감정가를 기준으로 임차인 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여, 100,000,000원 내외의 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

단, 실제 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.