나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3992 [1] 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 806동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 대전광역시 서구 도안동 소재 “목원대학교” 북동측 인근에 위치하며,주변에 주택 및 상가혼용지대로서, 주변에 단독주택(다가구주택)및 근린생활시설 등이 형성 되어 있어, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(2,4)토지까지 차량접근 가능하며, 주변 인근으로 간선도로가 통과함.

형태 및 이용상태

기호(2,4): 정방형 토지로서 "단독주택(다가구) 및 근린생활시설 등" 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(2,4)토지 서측으로 노폭 약 8M 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 붉은벽돌 노출쌓기 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 자기질 내장타일, 벽지 붙임 등 마감, 창 호 : 칼라샷시 이중 창호 마감임.

건물의 구조

기호(5) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 변색벽돌 노출쌓기 및 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 자기질 내장타일, 벽지 붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시 이중 창호 마감임.

이용상태

기호(5)건물은 단독(다가구)주택 및 제1,2종근린생활시설 등으로 이용중임.

이용상태

기호(3)건물은 단독(다가구)주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(3)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

기호(5)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비, 소방설비, 태양광시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(5) 건물 일부에 별지 “사진용지”, “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)이 소재함.

부합물 및 종물

본건 기호(3) 건물 일부에 별지 “사진용지”, “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 “작은내수변공원”남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지 및 근린생활시설, 초등학교·관공서 등이 소재하여 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 중 제806동 제12층 제1201호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창중 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기시설, 소방설비(소화전, 화재경보시설 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비하여 등고 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로의 도로와 각각 접하며, 인접 도로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 특수도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경3992 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 806동 12층1201호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

832,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

81. 18㎡ (약 24.56평)

1.5. 2.건물면적

130. 65㎡ (약 39.52평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

신OOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 “작은내수변공원” 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지 및 근린생활시설, 초등학교, 관공서 등이 소재하여 주위 환경은 대체로 보통인 편입니다. 인근에 “목원대학교”가 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통인 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 주변으로 중로의 도로와 각각 접하고 있으며, 인접 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.말소기준권리

을16 근저당권 (신한은행, 2021-09-17 접수, 채권최고액 684,000,000원)

3.1. 2.말소예정권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면 을17 근저당권, 을18 근저당권, 갑15 가압류, 갑16 임의경매, 을16-3, 을17-4 근저당권 일부 이전, 갑17 압류, 갑18 압류 등 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 현재 파악된 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에 임차인이 존재하는지는 파악되지 않았으며, "임대내역 미상임"으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4.2. 주변시설

본 단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 주변에 작은내수변공원, 목원대학교, 초등학교, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트정보

5.1. 1.단지개요

* 단지명: 인스빌리베라

* 주소: 대전광역시 유성구 원신흥동 488

* 사용승인일: 2012년 7월 17일

* 동수: 6개동

* 세대수: 540세대

* 최고층: 30층, 최저층: 1층

* 주차대수: 지하주차 12대, 지상주차 6대 (합계 18대 - 정보 불일치 가능성 있음, 제공된 아파트 정보의 '주차대수합계: 0대'는 오류로 보이며, '지상주차대수: 6대', '지하주차대수: 12대'를 합산했습니다.)

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

5.1. 2.해당물건정보

* 동: 806동

* 층: 12층 (총 25층 중)

* 호수: 1201호

* 전용면적: 130.65㎡ (약 39.52평)

* 공급면적: 약 164㎡ (약 49.6평) - 806동 총 면적 및 세대수 기반 추정치

5.2. 편의시설

단지 내 자체 편의시설 외에, 주변 상업시설 및 관공서, 의료시설, 교육시설(초등학교, 목원대학교) 등을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매특이사항

* 유동화물건: 해당 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 부동산이 함께 담보로 제공된 건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 2,465,400,000원 (매우 높은 채권 총액)

6.2. 기타 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가는 832,000,000원이지만, 최근 실거래가는 그보다 낮은 수준입니다. 이는 향후 낙찰가 및 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 대전광역시 유성구의 입지 좋은 아파트 단지에 위치하고 있습니다. 아파트 자체의 연식(2012년 준공)과 시설은 양호한 편이며, 주변 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 절차 및 채권 관계가 복잡할 수 있다는 점, 그리고 등기부채권 총액이 매우 높다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 관련 리스크로 고려해야 합니다. 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 권리분석과 현장 조사를 통해 시세와의 차이를 파악하고 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 대전광역시 유성구의 신축급 아파트 (2012년 준공)

* 주변 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라 우수

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트가 2026년 7월 11층에서 630,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 12층으로 동일하거나 약간 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가(832,000,000원) 대비 낮은 최근 실거래가와 높은 채권 총액 등을 고려하여, 보수적으로 시세의 90% 수준인 약 570,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.