나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58987 [1] 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 101동 6층 602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "오산역"이 소재하는등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2020.03.19.) 외벽 : 석재 치장 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등으로 탐문조사됨. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택(다세대주택)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - - 본건에 대한 현장조사시 폐문부재로 인하여 귀 제시목록 및 탐문조사 등을 통하여 개략적으로 도시하였으니, 경매진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 재확인 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최만호)로부터 2026.5.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경58987 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 101동 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 26.76㎡ (약 8.09평)

건물면적: 48.37㎡ (약 14.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020.03.19)

건물명: 탑캐슬

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "오산역"이 소재하여 제반 교통 조건은 보통입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 25.8.26.~26.8.25, 외국인등/단독,다가구,아파트,연립,다세대주택 대상) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.~2028.11.19.)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

건물은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 강서세무서장의 압류 (2023.02.07)입니다.

본건에 존재하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 최 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-28

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-01-22

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.5.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하고 있으며, HUG의 확약서 내용대로 이행될 경우 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황 요약

소유권보존: 2020-04-07 (안순녀)

소유권이전: 2022-07-15 (오승훈)

압류: 2023-02-07 (강서세무서장) - 말소기준권리

압류: 2025-11-18 (양천세무서장) - 말소

강제경매: 2025-11-24 (주택도시보증공사) - 말소

주택임차권: 2024-01-22 (최만호, 240,000,000원) - 말소

권리분석 결과, 인수할 권리사항은 없으므로 안심하고 입찰에 참여할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오산동 일대는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 2014년식, 50.36㎡(약 15.23평) 다세대주택 (해피타운A,B)이 2026년 5월 177,000,000원에 매매되었습니다. 이는 평당 약 11,620,000원 수준입니다.

- 2008년식, 19.41㎡(약 5.87평) 다세대주택 (영호빌)이 2026년 5월 37,300,000원에 매매되었습니다. 이는 평당 약 6,350,000원 수준입니다.

- 2017년식, 18.195㎡(약 5.50평) 다세대주택 (골든스퀘어)이 2026년 7월 65,000,000원에 매매되었습니다. 이는 평당 약 11,820,000원 수준입니다.

본건은 2020년 준공된 48.37㎡(약 14.63평)의 다세대주택입니다. 제공된 JSON의 최근 매매 정보는 본건과 건물 연식 및 규모에서 차이가 있으며, '탑캐슬'이라는 동일 건물 정보는 없습니다.

가장 유사한 면적인 50.36㎡(해피타운)의 평당 단가(약 11,620,000원)를 적용하면, 본건(14.63평)의 시장 가격은 약 170,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 246,000,000원으로, 이는 평당 약 16,810,000원에 해당합니다. 제공된 JSON 정보만으로는 감정가 수준의 시세를 뒷받침하기 어렵습니다. 감정평가 시에는 본건과 더 유사한 비교 물건 및 최신 시장 상황이 반영되었을 가능성이 높으므로, 제공된 JSON 데이터와 감정가 사이의 괴리를 인지해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 성산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거지로서 필요한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 확약서 관련: HUG가 확약서 내용을 이행하여 임차인의 대항력이 말소되는지 최종 확인이 필요합니다. 만약 HUG의 의무 불이행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 제공된 JSON 기반의 시세 정보는 본건의 감정가보다 현저히 낮게 나타나고 있습니다. 이는 감정평가가 보수적으로 이루어졌거나, 비교 대상 물건의 차이, 혹은 최신 시장 변동성이 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다. 따라서 실제 입찰 시 경쟁자들의 시세 판단에 따라 낙찰가율이 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축인 탑캐슬 101동 602호 다세대주택입니다.

성산초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리하여 주거 환경이 양호합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

HUG의 확약서 내용이 이행된다면 임차보증금 인수 위험도 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 제공된 JSON상의 최근 실거래가 정보는 본건의 감정가보다 현저히 낮은 수준이므로, 투자 결정 시 감정가와 실거래가 정보 간의 괴리를 충분히 인지하고 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 초등학교 인접, 교통 편리 등 주거 선호도가 있는 입지입니다.

* 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 수월할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원입니다.

제공된 JSON 기반의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(48.37㎡)의 다세대주택 시세는 약 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가(246,000,000원)는 이를 상회하며, 건물 연식 및 입지 조건을 고려했을 때 감정가 또한 타당성이 있을 수 있습니다.

권리상 부담이 없고 비교적 신축임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

실거래가 정보와 감정가 사이의 괴리가 크므로, 본 물건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.