나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35030 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 575-13 리마빌 씨동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2002-12-03)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경35030 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 575-13 리마빌 씨동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

* 토지지분: 21.593㎡ (약 6.53평)

* 건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

* 건물지분: 39.96㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물및토지정보

* 건물명: 리마빌 씨동

* 건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 사용승인일자: 2002년 12월 03일

* 층수: 5층 건물 중 제5층

* 연면적: 659.96㎡

* 대지면적: 323.4㎡

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 소재하며, "남부천우체국" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경35030) (접수일자: 2025-11-19)

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 171,874,344원

3.2. 임차인분석

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이더라도 대항력 유무에 따른 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 400,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025년 10월 01일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2022년 06월 30일

* 확정일자: 2022년 05월 23일

* 배당신고일자: 2024년 07월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 말소기준권리및인수/소멸권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 강제경매개시결정입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 후순위 권리들 또한 소멸됩니다.

다만, '대항력 있음'으로 기재된 임차인(장 , 이 )의 경우, 전입일자가 강제경매개시결정일보다 늦음에도 불구하고 '대항력 있음'으로 표시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 법적으로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 신풍맨션(A동): 2001년식, 59.66㎡, 2025년 12월 거래가 200,000,000원

* 삼현빌라103동: 1995년식, 36.92㎡, 2025년 12월 거래가 155,000,000원

* 리마빌비동: 2002년식, 57.23㎡, 2025년 12월 거래가 169,000,000원

본건(리마빌 씨동 502호, 39.96㎡)의 감정가는 142,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 물건인 리마빌비동(57.23㎡)의 거래가(169,000,000원)를 고려할 때, 평당 또는 제곱미터당 가격으로 환산 시 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변환경및시설

* 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 남부천우체국이 인근에 위치해 있으며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설, 상업시설, 교육시설(학교 등) 및 의료시설 등이 차량 이동 가능한 거리에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지도 검색 결과, 인근에 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 주요리스크요인

* 대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 표시된 임차인(장 , 이 )의 실제 권리 관계 및 명도 저항 가능성이 주요 리스크입니다. 비록 인수 보증금이 없다고 명시되었으나, 사실 관계 확인 및 명도 협상이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 낙찰될 경우 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (낙찰 시점 및 매수인의 자격에 따라 달라질 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 명시되어 있어, 경매 절차 외 추가적인 인수 조건을 확인해야 할 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건에대한총평

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, '대항력 있는 임차인'의 존재와 '토지거래허가구역' 지정, 'HUG 인수조건 변경' 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자포인트

8.1. 투자매력요인

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 보수적으로 책정된 감정가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 주거 단지 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명도 리스크 해소 시: 임차인 관련 문제가 원만히 해결될 경우, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 가격산정근거

감정가는 142,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 실거래가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

하지만, '대항력 있는 임차인' 존재, '토지거래허가구역' 지정, 'HUG 인수조건 변경' 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요인을 반영하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 최종예상입찰가

142,000,000원

(상기 예상 입찰가는 감정가와 시장 상황, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.